Location à des locataires de cannabis en Californie
La location d’un bien immobilier commercial à une entreprise de cannabis en Californie peut être une excellente opportunité pour le bon bailleur, mais elle comporte des risques importants. Il est important que les bailleurs comprennent ces risques avant de conclure un bail avec une entreprise de cannabis. Ce guide examine diverses questions que nos clients propriétaires de cannabis posent fréquemment aux avocats de mon cabinet d’avocats concernant la location de propriétés californiennes à des entreprises de cannabis.
1. Quels sont les risques auxquels je suis confronté en tant que propriétaire commercial si je décide de louer à un locataire de cannabis ?
L’un des problèmes les plus importants que les bailleurs doivent comprendre est que le cannabis est toujours illégal. Bien que la Californie autorise la vente de cannabis, le cannabis reste une substance contrôlée de la catégorie I en vertu de la loi fédérale, ce qui signifie que les États-Unis le traitent de la même manière que l’héroïne. Et même si le cannabis pourrait bientôt être reclassé dans la catégorie III, cela ne le rendra pas légal au niveau fédéral.
Cette divergence expose les bailleurs à des répercussions juridiques potentielles, allant de la confiscation civile potentielle des biens à des défauts automatiques et dans certains cas irréparables dans le cadre de contrats hypothécaires. Bien que ces risques ne puissent pas être complètement éliminés, il existe certaines stratégies d’atténuation des risques que les bailleurs de cannabis sophistiqués utilisent régulièrement, notamment :
Insister sur le strict respect des réglementations nationales : les bailleurs peuvent réduire considérablement les risques juridiques en s’assurant que les locataires respectent toutes les lois nationales et locales sur le cannabis, notamment en obtenant les licences et permis nécessaires. Certains bailleurs choisissent d’effectuer des audits ou des inspections réguliers, bien que de nombreux bailleurs ne sachent pas quoi rechercher ou ne souhaitent pas être impliqués régulièrement – c’est là qu’un bon avocat spécialisé dans le cannabis peut être extrêmement bénéfique.
Inclure des dispositions relatives à la résiliation du bail : Les bons baux énumèrent toujours les moyens par lesquels le bailleur peut résilier le bail. Bon nombre de ces dispositions de résiliation « standard » ne tiennent pas compte des risques spécifiques au cannabis. Un bon bail relatif au cannabis comprendra des dispositions de résiliation spécifiques au cannabis, par exemple en autorisant une résiliation anticipée si un locataire se livre à une activité liée au cannabis avant l’octroi d’un permis, en cas de changements importants dans la législation fédérale ou en cas de mesures d’exécution.
Aborder les risques potentiels dans le contrat de location : Un bon contrat de location de cannabis doit également aborder les risques spécifiques à la location de cannabis, notamment les réglementations de zonage, les exigences de conformité, etc. J’aborde bon nombre de ces questions plus loin dans cet article.
2. Ma future locataire dit qu’elle a besoin d’un bail signé avant de pouvoir obtenir un permis d’exploitation, mais je ne veux pas qu’elle emménage sans permis. Comment puis-je me protéger ?
L’obtention d’un permis d’exploitation de cannabis nécessite souvent la signature d’un bail, ce qui crée un dilemme pour les propriétaires. Mais ce n’est pas insurmontable. Voici quelques stratégies courantes que nous voyons adopter par les bailleurs de cannabis :
Exigence de permis avant l’entrée en vigueur du bail : les bailleurs atténuent souvent ces risques en interdisant à leur locataire d’exercer ses activités avant d’avoir obtenu un permis. Dans certains cas, un bail sera signé à compter de la date X, mais n’aura pas de « date de début » tant que le locataire n’aura pas obtenu l’autorisation. Cela garantira qu’un locataire n’aura pas le droit d’utiliser ou, dans certains cas, même d’accéder pleinement aux locaux, même avec un bail signé.
Encourager l’obtention rapide des licences : les locataires de cannabis demandent souvent une réduction de loyer pendant qu’ils cherchent à obtenir une licence, ou un droit de résiliation anticipée s’ils ne parviennent pas à obtenir une licence dans un délai précis. Dans ces cas, il est dans l’intérêt du bailleur de s’assurer que le locataire cherche activement à obtenir une licence. Un bailleur intelligent négociera donc des délais clairs. Ces bailleurs exigeront également du locataire qu’il fournisse des mises à jour régulières sur les demandes de permis – particulièrement important si le bailleur a des dispositions de réduction de loyer – afin de pouvoir s’assurer que le locataire fait réellement ce qu’il est censé faire.
Clarification des droits de résiliation : les obligations de temps et les étapes du locataire sont importantes, mais s’il n’y a pas de pénalité en cas de non-respect des étapes, elles sont en fait facultatives. Les bons baux permettront au bailleur de résilier le bail si le locataire n’obtient pas les permis en temps voulu ou n’atteint pas d’autres étapes liées aux permis à temps.
3. L’hypothèque sur mon immeuble sera-t-elle affectée par le fait que j’ai un locataire qui vend du cannabis ?
La plupart des contrats de prêt hypothécaire commercial comprennent des clauses limitant l’utilisation de la propriété qui enfreignent la loi fédérale. Étant donné que le cannabis reste illégal au niveau fédéral, cela signifie que le bailleur peut automatiquement se retrouver en défaut de paiement en vertu de son contrat de prêt hypothécaire. Pour remédier à cela, les propriétaires de cannabis :
Examinez attentivement les contrats hypothécaires : l’une des premières choses qu’un bon avocat spécialisé dans le cannabis recommandera à un bailleur est d’examiner ses documents hypothécaires pour y rechercher les clauses interdisant les activités liées au cannabis. De nombreux bailleurs de cannabis n’ont absolument aucune idée de l’existence de ces interdictions et, sans une réflexion appropriée, peuvent vraiment se tirer une balle dans le pied.
Consultez le prêteur : si un contrat hypothécaire contient des clauses anti-cannabis, les bailleurs contactent souvent leur prêteur pour obtenir son consentement. Certains prêteurs donneront leur consentement, mais beaucoup ne le feront pas. Si un prêteur ne donne pas son consentement et que le bailleur ne peut pas rembourser le prêt ou le refinancer immédiatement, le bail ne fonctionnera probablement pas. Nous avons vu de nombreux cas où les deux parties ont investi du temps et de l’argent dans les négociations de bail, mais le bailleur s’est retiré à la dernière seconde après que le prêteur a dit « non » à un locataire de cannabis. Personne ne veut se retrouver dans une telle situation.
Envisager un financement adapté au cannabis : si un prêteur refuse et qu’un bailleur n’a pas les liquidités nécessaires pour rembourser le prêt, le bailleur peut envisager un refinancement. Étant donné que les taux d’intérêt sont actuellement élevés et que les options de financement sont assez limitées en ce qui concerne les entreprises de cannabis, cette option n’est peut-être pas viable pour tous les bailleurs.
4. Mes primes d’assurance habitation vont augmenter en raison des risques liés au cannabis. Dois-je répercuter ce coût sur le locataire ?
La location à un locataire de cannabis peut entraîner une augmentation des primes d’assurance immobilière en raison du risque plus élevé associé aux opérations de cannabis. De plus, certains assureurs refusent de surcouvrir les entreprises liées au cannabis. Ici aussi, les options disponibles pour les bailleurs sont les suivantes :
Rechercher une assurance adaptée au cannabis : La première chose que les bailleurs doivent faire est de voir si la location à une entreprise de cannabis est susceptible d’entraîner des problèmes de couverture dans le cadre de leurs politiques actuelles. Si tel est le cas, il existe de nombreux courtiers spécialisés dans l’obtention de polices d’assurance pour les entreprises adjacentes au cannabis, comme les bailleurs.
Répercussion des coûts sur le locataire : de nombreux contrats de location de cannabis sont structurés comme des contrats de location triple net, ou (NNN). Dans les contrats de location NNN, les propriétaires répercutent leurs coûts d’assurance, leurs taxes et autres sur leur locataire. De cette façon, même si l’utilisation de la propriété par le locataire entraîne une augmentation de la police d’assurance, le locataire sera financièrement responsable de l’augmentation.
Obligation pour le locataire de souscrire une assurance : tout bon bail précisera les types et les montants de couverture d’assurance exigés du locataire. Ces polices comprennent généralement des éléments tels que la responsabilité civile générale, l’assurance des biens et une couverture supplémentaire si nécessaire. Comme pour les autres dispositions mentionnées ci-dessus, les dispositions d’assurance doivent souvent être ajustées pour les utilisations spécifiques au cannabis.
5. Est-ce un problème si mon locataire de cannabis souhaite sous-louer à d’autres exploitants ?
Les réglementations californiennes et locales limitent la sous-location pour les entreprises de cannabis agréées. Cela signifie qu’une fois qu’un locataire obtient une licence, la propriété ne peut plus être sous-louée. Il existe des situations où une partie loue une propriété particulière avec l’intention de la sous-louer à un exploitant, auquel cas une sous-location peut être disponible. Cependant, il est important que les bailleurs comprennent ce que leur locataire veut faire.
Il est également important de noter que les dispositions de cession d’un bon bail (qui vont souvent de pair avec les dispositions de sous-location) considèrent généralement un changement dans les actionnaires du locataire comme une cession qui nécessite l’approbation écrite préalable du bailleur.
Dans cette optique, les bailleurs atténuent souvent les problèmes liés à la cession et à la sous-location en définissant clairement les exigences d’approbation, les délais de préavis et les conditions de sous-location et de cession, notamment en ce qui concerne les changements de propriété du locataire, et en examinant tout sous-locataire proposé afin de mieux garantir le paiement en temps voulu et le respect de leur bail.
6. Zonage et réglementations locales
Il est essentiel de comprendre les lois de zonage et les réglementations locales lors de la location à des entreprises de cannabis. Le non-respect peut entraîner des amendes, des arrêts d’exploitation ou d’autres problèmes juridiques, qui peuvent à leur tour affecter le bailleur. Les bailleurs ne veulent pas se retrouver dans une situation où le locataire blâme le bailleur pour une fausse déclaration sur un problème de type zonage affectant la propriété. Les bailleurs doivent au moins avoir une compréhension minimale des réglementations de zonage locales qui affectent la propriété et si la propriété se trouve dans la bonne zone pour la consommation de cannabis souhaitée. Un bon bailleur prend généralement soin de rejeter toute représentation de type zonage dans son contrat de location.
7. Que doit contenir mon bail de cannabis ?
Un contrat de location bien rédigé est essentiel pour protéger les intérêts du propriétaire dans le cadre d’une location de cannabis. Certaines des dispositions que nous voyons généralement dans les baux de cannabis comprennent :
Disposition relative à l’utilisation autorisée : Ces dispositions décrivent les activités spécifiques autorisées sur la propriété et excluent tout le reste. Un locataire qui se livre à des utilisations non autorisées sera en défaut et le bailleur pourra prendre des mesures à son encontre.
Disposition relative au contrôle des odeurs : Ces dispositions imposent des exigences en matière de contrôle des odeurs, telles que des systèmes de ventilation et de filtration de l’air, afin de minimiser les perturbations pour les propriétés voisines. Il s’agit d’un bon moyen pour le bailleur de se protéger contre des situations telles que les litiges pour nuisance de la part des voisins, un phénomène que nous avons vu se produire à maintes reprises, en particulier en ce qui concerne la culture.
Exigences en matière de sécurité : les entreprises de cannabis sont souvent la cible de délits. Aucun bailleur ne souhaite que ses biens soient endommagés, vandalisés ou volés. Un bon bail comprendra donc des dispositions relatives aux mesures de sécurité, telles que des systèmes de surveillance, des systèmes d’alarme et des contrôles d’accès, pour renforcer la sécurité des biens et prévenir les dommages, le vandalisme ou le vol.
Exigences en matière d’assurance et dispositions de résiliation : Comme mentionné, un bon bail de cannabis précisera les types et les montants minimums de couverture d’assurance exigés du locataire, ainsi que les circonstances dans lesquelles un bailleur peut résilier le bail.
8. Dois-je faire appel à un avocat expérimenté en matière de baux de cannabis en Californie ?
Absolument. Compte tenu du paysage juridique complexe entourant le cannabis, consulter un avocat expérimenté dans les baux de cannabis en Californie permettra presque certainement d’économiser de l’argent et de réduire les risques.
Un avocat expérimenté dans les baux de cannabis en Californie peut fournir des conseils personnalisés, rédiger des contrats de location complets et protéger les intérêts du bailleur en cas de contestation judiciaire. Ils comprennent les nuances de la réglementation sur le cannabis, les responsabilités potentielles et peuvent aider les bailleurs à s’y retrouver dans les complexités de la location de biens immobiliers à une entreprise de cannabis.
