Auteurs : Ulrike Beuselinck et Charlotte Sterckx (Andersen)
Dans cet article, nous verrons plus en détail comment le prix de location doit être payé, s’il existe toujours un prix de location maximum, comment le paiement peut être contesté et si un prix de location peut être révisé ou augmenté.
1. Le prix du bail
La loi sur le bail détermine les règles de paiement du prix de location, mais dans la pratique, cela pose souvent des problèmes car elle prévoit qu’un bail peut également être payé en nature ou en services. Dans la jurisprudence, le paiement du prix du bail est donc interprété de manière très large, de sorte que les personnes concernées tombent souvent involontairement sous le coup de la loi sur le bail.
Pour limiter cette interprétation large, le décret sur le bail permet uniquement de payer le prix du bail en argent, quelles que soient les conditions du contrat de bail.
Le bailleur ou son mandataire est tenu de délivrer au locataire un décompte du loyer perçu et d’indiquer le montant effectivement payé.
Nonobstant toute clause contraire, le locataire pourra payer le prix du bail par mandat postal, par chèque postal à son nom, par mandat postal ou par virement ou dépôt par l’intermédiaire d’un organisme financier sur le compte du bailleur, de l’un des bailleur ou de leurs représentants.
Ce mode de paiement vaut preuve de paiement, sauf si le bailleur conteste le paiement et, sous peine de déchéance, porte la contestation en justice dans un délai de six mois à compter du jour du paiement. La preuve du paiement du prix de location ainsi que la preuve de son montant pourront être apportées par tous moyens légaux, y compris témoins et présomptions.
2. Le prix de location maximum autorisé
Jusqu’à présent, la loi limitant les loyers déterminait les règles des loyers maximaux autorisés. Le prix de location maximum autorisé a été calculé en multipliant le revenu cadastral des biens loués par un coefficient de prix de location. Ces coefficients ont été fixés par province et par région agricole par les comités des prix de location.
Les règles de détermination des commissions sur le prix du bail sont reprises dans le décret sur le bail.
De cette manière, toutes les règles du décret en matière de bail sont regroupées dans un seul et même texte, ce qui ne fera qu’en améliorer la clarté. Les règles concernant la limitation des prix de location sont également partiellement incluses dans le décret sur les baux.
Ce qui est nouveau, c’est que la commission des prix de location disposera d’une base de départ plus large pour négocier les nouveaux coefficients de prix de location.
Désormais, les coefficients seront déterminés en fonction des deux critères suivants :
1° le rapport entre, d’une part, la rentabilité moyenne des exploitations dans chacune des régions agricoles au cours de la période de trois ans précédant la dernière année de chaque mandat et, d’autre part, la rentabilité moyenne de ces exploitations au cours de la même période du terme précédent ; 2° la plus-value ou la moins-value latente résultant de l’évolution des prix des terrains au cours de la période de trois ans précédant la dernière année de chaque terme.
Le premier critère est déterminant. Par conséquent, une augmentation de la valeur non réalisée des prix des terrains devrait avoir un effet de baisse des prix, tandis qu’une diminution devrait avoir un effet de hausse des prix. En effet, parce que la valeur de son bien immobilier augmente, le locataire bénéficie d’un rendement plus élevé sur son bien, qu’il pourra réaliser plus tard. Cela s’applique certainement aux contrats qui incluent une option de résiliation pour cession.
3. Un prix de location peut-il être augmenté ?
Conformément au décret sur les baux, le loyer des contrats de bail établis par acte authentique peut être augmenté comme suit :
de 36 % pour les terrains et de 18 % pour les bâtiments si la première période d’utilisation est d’au moins 18 ans ; de 42 % pour les terrains et de 21 % pour les bâtiments si la première période d’utilisation est d’au moins 21 ans ; de 48 % pour les terrains et de 24 % pour les bâtiments si la première période d’utilisation est d’au moins 24 ans ; de 50 % pour les terrains et de 25 % pour les bâtiments si la période d’utilisation initiale est d’au moins 25 ans ou plus.
Après la première période d’utilisation, le prix de location est réduit jusqu’au prix maximum de location. Dans le cadre d’un bail de carrière, le prix maximum de location peut être majoré de 50 % pour les terrains et de 25 % pour les immeubles.
4. Un prix de location peut-il être révisé ?
Le décret sur le bail adopte également les dispositions relatives à la révision du prix du bail.
Chacune des parties peut demander une révision du prix d’un bail en cours dans la mesure où ce prix s’écarte du prix de location maximum autorisé en vigueur.
Si un locataire demande la révision du prix d’un bail en cours dont le montant est supérieur au prix de location maximum autorisé, alors le bail n’est pas nul, mais le prix de location est réduit à hauteur du prix de location maximum autorisé.
La demande du bailleur de révision du prix de location n’affecte que les prix de location qui expirent après la date de notification de l’ajustement du prix de location.
Les prix de location dépassant le prix de location maximum autorisé seront remboursés au locataire à sa demande. Ce remboursement ne s’applique qu’aux loyers échus et payés des cinq années précédant la demande.
Le droit au remboursement du locataire expire au bout d’un an à compter du jour où il a quitté le bien loué.
Source : Andersen
