Auteur : Ilse De Geyter (Forum des avocats)
Le principe concernant la répartition des frais engagés au titre des parties communes est qu’ils doivent être répartis en fonction du nombre de quotes-parts (les parts) associées à l’appartement.
Ce principe peut toutefois être dérogé lors de la rédaction des statuts, où l’on peut choisir de diviser selon le critère de l’utilité. Cela signifie que seuls ceux qui utilisent le service ou la partie commune à laquelle se rapportent les coûts le paient parce qu’il ne leur est utile qu’à eux. Le moment où le critère d’utilité est appliqué n’est pas précisé dans la loi mais doit être évalué dans la pratique.
C’est souvent le cas, par exemple, pour l’utilisation de l’ascenseur, où seuls ceux qui utilisent l’ascenseur doivent contribuer aux frais, de sorte que le rez-de-chaussée est exclu des frais. Cependant, cette utilité ne doit pas être poussée trop loin. Après tout, certaines parties du bâtiment comme les escaliers, le toit et les façades font partie de la construction. S’il y a des frais de réparation, chacun doit en principe contribuer à hauteur du nombre d’actions qu’il possède, comme cela a été confirmé à plusieurs reprises par la jurisprudence. Qu’un propriétaire particulier utilise ou non les escaliers dans la pratique n’a donc aucune importance. Une ventilation des coûts par bâtiment ou par entrée du bâtiment est possible.
Il existe également une autre option pour obtenir une modification de la répartition des coûts. Si, en tant que copropriétaire, vous n’êtes pas d’accord avec la manière dont la répartition des frais est incluse dans les statuts, par exemple parce qu’elle est incorrecte ou est devenue incorrecte ou vous cause simplement un désavantage, l’assemblée générale peut être demandée de ajuster la clé de répartition. Toutefois, cela n’est pas évident puisqu’une majorité des 4/5ème est requise pour cela.
Une nouvelle répartition des frais décidée par l’assemblée générale ne deviendra définitive que quatre mois après que cette décision aura été prise. Dès lors, vous pourrez appliquer cela en tant que syndic. En principe, cela ne s’applique donc pas aux coûts passés. Il n’est pas nécessaire d’attendre la modification effective des statuts.
Dans ce cas, un copropriétaire peut également à tout moment demander au tribunal de modifier la répartition des frais (art. 3.92, §7, 2° Code Civil). Si un copropriétaire saisit le tribunal, toute nouvelle clé de répartition ne sera appliquée qu’à compter de la date du jugement ou de la date que le juge déterminera dans le jugement.
Récemment, la Cour de cassation s’est également prononcée à nouveau sur la répartition des frais dans un arrêt du 02.05.2024.
Dans un immeuble collectif, une assemblée générale avait décidé d’adapter la répartition des frais dans les statuts. Cependant, la décision n’a pas été votée à la majorité requise des 4/5ème et n’a néanmoins pas été contestée comme étant irrégulière, illégale ou trompeuse.
Toutefois, le syndic n’a pas appliqué la clé de répartition modifiée et a continué d’appliquer la clé de répartition prévue aux statuts.
Cependant, la Cour de cassation a décidé que la priorité devait bien être donnée à la décision prise et donc non à la répartition des frais statutaires, car une modification de la clé de répartition statutaire était votée via la décision de l’assemblée. assemblée générale. Même si la décision n’a pas été prise à la majorité requise, cela n’a pas d’importance car la décision n’a pas été contestée et est donc devenue définitive. Par la suite, une décision aussi ancienne, prétendument prise de manière irrégulière, ne peut plus être contestée. Ce qui pourrait être possible, c’est qu’un copropriétaire, s’il estime que la répartition des frais votée lors de l’assemblée générale est incorrecte, puisse contester cette décision de l’une des manières déjà expliquées ci-dessus.
Il est également important de mentionner que la décision de l’assemblée générale susvisée ne s’applique qu’aux copropriétaires qui ont participé au vote à ce moment-là et/ou en ont été expressément informés. Cela ne s’applique pas aux tiers. Un nouveau copropriétaire pose donc problème, car il peut continuer à s’appuyer sur les statuts.
Source : Forum des avocats
