Auteurs : Ruben Volckaert et Özge Güneç (Bricks Advocaten)
Pour une personne physique, les revenus provenant de la vente d’un bien immobilier sont généralement exonérés d’impôt, sauf si une personne réalise la transaction dans le cadre d’une activité professionnelle et qu’ils seraient considérés comme des revenus professionnels.
Si une personne physique – indépendamment du commentaire marginal précédent – vendait “trop vite” après l’avoir acquise elle-même, elle pourrait être redevable de l’impôt sur les plus-values (article 90, 8° et 10° WIB 92).
L’impôt sur les plus-values est un terme souvent utilisé pour englober le traitement fiscal des plus-values sur la vente d’un bien immobilier, réalisées après une (re)vente. Celle-ci peut être prélevée sur la partie de la valeur de vente qui dépasse le prix d’achat initial du vendeur (ou de la personne qui lui en a fait don).
Le fait que le vendeur soit imposé et à quel taux dépend du délai pendant lequel le bien est vendu. Cela fait également une différence qu’il s’agisse d’une maison ou d’un terrain et que le vendeur ait acheté le bien lui-même, en ait hérité ou l’ait acquis par donation.
Termes
Si vous achetez un immeuble, vous ne serez en principe imposé que si vous revendez le bien dans un délai de cinq ans. Le terme est calculé sur la base des dates de l’acte authentique d’achat-vente (article 90, 10° WIB 92). S’il s’agit d’un bâtiment auto-construit, le délai de cinq ans s’applique à compter de la première occupation du logement (article 90, 10° a) WIB 92). Toutefois, si la construction est construite sur un terrain à bâtir dont vous êtes propriétaire depuis cinq ans, vous ne serez pas imposé si vous vendez ce bien dans les cinq ans suivant son occupation (article 90, 10 c) WIB 92).
Lorsque le vendeur vend son logement propre, c’est-à-dire celui qu’il occupait effectivement comme résidence principale, la plus-value de vente n’est pas imposée, même si elle intervient dans les cinq ans suivant l’occupation et avec profit. Bien entendu, il ne suffit pas de résider simplement dans une maison pendant une courte période et de la vendre ensuite en franchise d’impôt. Le vendeur doit être effectivement domicilié à l’adresse du bien depuis au moins 12 mois avant la vente (article 93bis, 1° WIB 92).
Si vous n’avez pas acheté le logement vous-même, mais que vous l’avez acquis par donation, l’impôt sur les plus-values est dû en cas de vente, d’échange et d’apport à une société dans les trois ans suivant l’acte de donation et dans les cinq ans suivant la date d’acquisition contre rémunération. par le donateur (article 90, 10°, b) WIB 92).
Calcul
Bien entendu, pour percevoir un impôt, il faut déterminer une base sur laquelle l’impôt peut être calculé. Comme le précise le terme « impôt sur les plus-values », il s’agit de la plus-value réalisée après la (re)vente d’un bien immobilier spécifique, ou de la différence entre le prix/valeur d’achat d’origine et le prix/valeur de vente obtenu.
Pour ce calcul, le prix de vente est diminué des frais de vente et des éventuels frais supplémentaires occasionnés pour rendre la (re)vente possible, tels que les frais de publicité, les honoraires de l’agent immobilier, les instructions, certificats et documents, etc. Le prix d’achat peut puis être à nouveau réduit pour ce calcul majoré soit d’une somme forfaitaire de 25% sur le prix d’achat, soit des frais réels d’acquisition tels que les taxes de vente, les droits de donation, la TVA, les frais de notaire, les frais de transmission de l’acte, etc., le cas échéant. ceux-ci s’élèvent à plus de 25 % du prix d’achat (article 101, §2, 1° WIB 92), ainsi qu’à 5 % sur le prix d’achat par année complète écoulée entre l’achat et la vente (article 101, §2 , 2° WIB 92). Le prix d’achat est également majoré des coûts des travaux réalisés par un entrepreneur agréé et éventuellement réduit de l’indemnisation obtenue à la suite des dommages causés au bâtiment aliéné (article 101, §2, troisième alinéa, a) et b) WIB 92).
L’impôt sur les plus-values est de 16,5%, à majorer de la cotisation de crise et de la taxe communale.
Terrains
Il existe une disposition similaire pour un terrain et pour un bâtiment. Ici, le vendeur est imposé s’il revend le terrain dans les huit ans suivant l’achat. De plus, le taux est de 33 % plus élevé en taxes municipales si la vente a lieu dans les cinq ans et de 16,5 % si elle a lieu après, mais toujours dans les huit ans.
La condition pour être considéré non pas comme un terrain, mais comme un bâtiment, est que la valeur du bien immobilier construit sur le terrain représente au moins 30 % du prix total payé (article 91, WIB 92).
Nonobstant ce qui précède, il n’y a pas d’évaluation de la valeur ajoutée sur la vente de biens appartenant à des mineurs (de moins de 18 ans) ni sur les revenus d’expropriation (article 93, 3° et 4° WIB 92).
Gestion normale du mécénat
Si l’on n’agit pas dans le cadre d’une gestion normale du patrimoine privé, on ne tombera pas sous l’application des principes précédents et ne pourra donc pas bénéficier de l’expiration des délais indiqués. Dans certains cas, le fisc souhaite dépasser ces délais et imposer selon un principe distinct le bénéfice occasionnel qu’une personne physique réalise lors du transfert de biens immobiliers.
Que cela s’applique ou non dépendra d’une question de fait qui doit être examinée au cas par cas, mais lorsque l’on vend un bien immobilier qui n’a pas été initialement acquis par un héritage, une donation ou avec des fonds que l’on avait épargnés , le fisc devient méfiant.
Par exemple, un transfert spécifique sera examiné plus attentivement lorsque :
intentions « spéculatives » du contribuable (une transaction comportant beaucoup de risques, dans laquelle une augmentation ou une diminution des prix peut entraîner un profit important, mais aussi une perte importante), le contribuable a – dans une large mesure – eu recours à des prêts ou à des crédits les facilités de financement des achats le fait que des travaux d’amélioration ont été réalisés le nombre de transactions, notamment lorsque plusieurs reventes avec valeur ajoutée sont réalisées par le contribuable dans un court laps de temps l’utilisation de la connaissance personnelle du contribuable du bien immobilier secteur le fait que les achats ont eu lieu en copropriété
Pour calculer la base imposable dans le cadre de cette demande, le prix d’achat initial peut être majoré de tous les frais engagés pour acquérir le bien, par analogie avec l’augmentation du prix d’achat de la plus-value « normale » sur les terrains et les constructions. Cependant, une somme forfaitaire ne peut pas être facturée ici et tous les frais devront donc être prouvés (article 97, §1 WIB 92).
Le prix de vente peut alors, également par analogie, être réduit des frais nécessaires à la vente du bien. Certains intérêts encourus au cours de l’année de vente peuvent également être facturés.
Cependant, la taxe sera toujours due, quelle que soit la date à laquelle le bien a été acheté ou acquis. L’impôt sur les plus-values à payer dans ce cas est de 33% (article 171, 1° a) WIB 92).
Lorsqu’une personne réalise une plus-value sur une opération immobilière dans le cadre de ses activités professionnelles, la plus-value réalisée peut être qualifiée de revenu professionnel. Veuillez noter qu’un choix antérieur d’une personne physique d’acheter en tant qu’acheteur professionnel (afin de pouvoir appliquer le taux de 4%) entraînera automatiquement que les résultats de la revente (légalement exigée) soient par définition considérés comme des revenus professionnels. considéré.
Le revenu professionnel lui-même est compris de manière très large. Il s’agit souvent d’un ensemble de transactions qui se produisent assez souvent et qui s’enchaînent pour générer une activité continue et normale. Ils échappent évidemment à la gestion normale du patrimoine privé.
Pour évaluer si certains revenus seraient ou non imposables au titre de revenus professionnels, le fisc prendra en compte toute une série de critères, tels que :
La périodicité Le financement des activités Les activités professionnelles effectives du contribuable Bénéficiant du taux réduit de 4%.
La valeur ajoutée qui serait réalisée est déterminée par le prix de vente/valeur, moins les frais encourus, moins le prix d’achat. Le prix d’achat doit même être réduit en plus par des amortissements et des dépréciations, mais seuls les bâtiments peuvent être amortis.
Dans ce cas, la plus-value réalisée est ajoutée aux autres revenus et imposée dans les limites normales.
Extrait du livre Investment Real Estate in Practice, 2024, Larcier, Ruben Volckaert – Özge Guneç – Mathieu Verfaillie
Source : Bricks Advocaten
