Auteur : Ilse De Geyter et Sidney van Wellen (Forum des avocats)
1. Via l’article 3.82, §2 du Code civil, le législateur a anticipé il y a quelques années l’intérêt croissant pour les mesures d’efficacité énergétique dans les immeubles collectifs, comme l’installation de panneaux solaires et de bornes de recharge.
Par exemple, il a été déterminé que les copropriétaires individuels et les exploitants de services publics reconnus ont le droit légal et libre d’installer, d’entretenir ou de renouveler des câbles, des canalisations et des installations associées dans ou sur les espaces communs, dans la mesure où ces travaux sont destinés à optimiser les infrastructures pour le(s) propriétaire(s) et utilisateurs des parties privatives intervenant dans le domaine de l’énergie, de l’eau ou des télécommunications. C’est normalement le cas lors de l’installation d’une borne de recharge ou de panneaux solaires. Il était important que les autres copropriétaires individuels ou l’association de copropriétaires ne puissent supporter aucune charge financière.
2. Afin d’obtenir l’installation, par exemple, d’une borne de recharge, le copropriétaire individuel doit aviser tous les autres copropriétaires ou, s’il y a un syndic auprès de ces derniers, par courrier recommandé au moins deux mois avant la début des travaux. description des travaux proposés et justification de l’optimisation des infrastructures proposées.
3. Sous peine de déchéance de leurs droits, les copropriétaires ou, le cas échéant, l’association des copropriétaires doivent s’opposer aux travaux proposés dans un délai de deux mois après réception du courrier recommandé par courrier recommandé à l’expéditeur et ce au sur la base d’un intérêt légitime. Un intérêt légitime pourrait par exemple consister en :
De telles infrastructures existent déjà dans les parties communes concernées du bâtiment. Les infrastructures ou les travaux pour les réaliser provoquent des dommages importants en termes d’aspect du bâtiment ou des parties communes, d’utilisation des parties communes, d’hygiène ou de sécurité. Aucune optimisation. des infrastructures résultent des travaux prévus ou les travaux prévus augmentent la charge financière des autres copropriétaires ou utilisateurs
4. Comment devez-vous réagir en tant que syndic si vous recevez une telle lettre recommandée par la poste ? Idéalement, vous convoquerez dans un délai de 2 mois une assemblée générale qui pourra décider (à la majorité de 50% + 1) de vous opposer ou non sur la base d’un intérêt dit légitime. Vous devez ensuite informer le demandeur de la décision prise dans le même délai de 2 mois, idéalement en étant également en mesure de démontrer un intérêt légitime s’il était décidé de refuser le placement.
Attention, l’article en question est clair : une prise de position doit être prise dans un délai de 2 mois. Il s’agit d’un délai d’expiration. Au bout de 2 mois, la contestation est irrévocablement trop tardive et ne doit plus être prise en compte.
5. Récemment, un juge (Vred. Hasselt, 21.11.2023, AR 23A603/1) a dû statuer sur un cas dans lequel le syndic, au lieu de déposer une objection, informait seulement l’expéditeur qu’il avait « donné l’ordre de transporter procéder à une analyse des risques». Cette réponse n’est cependant pas prévue par la loi. Il fallait au moins qu’il convoque d’abord l’assemblée générale.
En tant que syndic, vous ne pouvez pas tenter de revenir en arrière en inscrivant un « plan d’action pour l’installation de bornes de recharge » à l’ordre du jour d’une assemblée générale et en obtenant une décision des copropriétaires de retirer la borne de recharge. Le propriétaire de la borne de recharge installée a déposé une réclamation contre cette décision.
Source : Forum des avocats
