Auteurs : Ruben Volckaert et Manon De Craene (Bricks Advocaten)
Les copropriétaires qui font partie du syndicat des copropriétaires doivent pouvoir prendre les décisions nécessaires au sein de ce groupe. Afin de garantir que cela se déroule de manière structurée, la loi a créé un certain nombre d’agences/organismes qui fonctionnent au sein de l’association des copropriétaires et qui doivent permettre de prendre, de mettre en œuvre et de suivre les décisions nécessaires.
Le VME comprend généralement les instances suivantes :
L’assemblée générale Le syndic Le commissaire aux comptes Le conseil de copropriété
Ce blog fait un zoom sur le rôle du syndic.
Le syndic
Qui peut exercer le mandat de syndic ?
N’importe qui ne peut pas exercer le poste de syndic de manière professionnelle. L’article 5, §1, deuxième alinéa de la loi portant organisation de la profession d’agent immobilier précise que nul ne peut exercer la profession d’agent-syndic immobilier en qualité d’indépendant à titre principal ou secondaire. , ou peut porter ce titre, s’il n’est pas inscrit est sur la liste des praticiens dans la colonne de la profession qu’il exerce ou sur la liste des stagiaires dans la colonne de la profession qu’il exerce.
Nonobstant cette disposition qui laisse entendre que le droit d’exercice est exclusivement réservé aux courtiers syndics immobiliers, les professionnels de certaines professions réglementées ont également la possibilité d’exercer cette fonction. Par exemple, les géomètres, les avocats, les comptables-fiscalistes et les architectes peuvent également assumer la tâche de syndic.
Une deuxième exception à cette restriction légale est le copropriétaire lui-même.
Tout copropriétaire – le seul propriétaire d’un garage – peut être nommé syndic dans l’immeuble où il est copropriétaire sans avoir à détenir les qualifications professionnelles requises pour cela. Le copropriétaire en question n’a pas besoin d’être un agent immobilier ou d’appartenir à l’une des autres catégories mentionnées ci-dessus pour pouvoir exercer le poste.
Le syndic sera – dans la mesure où la fondation ne l’a pas désigné – être nommé par la première assemblée générale. Tout syndic déjà nommé dans le règlement intérieur sera automatiquement licencié lors de la première assemblée générale. Là, soit un autre syndic peut être nommé, soit la nomination précédente peut être confirmée. La situation où un syndic est déjà nommé au règlement intérieur ne se produit que lorsqu’une nouvelle association de copropriétaires est constituée. Par exemple, le maître d’ouvrage ou le promoteur immobilier peut nommer un syndic en prévision de la première assemblée générale pour organiser/gérer certains dossiers initiaux.
À défaut de nomination d’un syndic, tout copropriétaire ou tiers intéressé peut s’adresser au tribunal pour demander la nomination d’un syndic.
La nomination d’un syndic doit généralement être accompagnée de la conclusion d’une entente entre le VME et le syndic dans laquelle la rémunération est déterminée. Le contrat concerné doit contenir une liste des prestations fixes et complémentaires avec la rémunération associée. Si aucune rémunération n’a été prévue dans la convention pour une prestation déterminée, aucune rémunération ne pourra être demandée sauf décision contraire de l’assemblée générale.
Une telle entente ne sera évidemment pas rédigée si un copropriétaire exerce la tâche de syndic sans être rémunéré.
Quelles sont les missions d’un syndic ?
Le syndic dispose d’un large arsenal de pouvoirs et d’obligations légalement prescrits dans un contexte exécutif, administratif et représentatif.
Concernant les parties communes
La tâche principale du syndic est d’exécuter les décisions de l’assemblée générale. Le syndic est donc l’organe exécutif par excellence. Toutefois, le syndic sera également chargé des matières suivantes, qui ne consistent pas en la simple exécution des décisions de l’assemblée générale :
Prendre des mesures conservatoires et des actes de gestion provisoire tels que réaliser des travaux d’entretien du jardin sans qu’une décision de l’assemblée générale soit soumise – La gestion du patrimoine de la VME, pour laquelle le syndic aura un compte séparé, préparera ; règlements, … ; – Encaisser les frais et cotisations des copropriétaires individuels dans le cadre de la représentation de la VME tant juridiquement que pour la gestion des parties communes ; – À toute personne propriétaire de l’immeuble habite, mais habite ; ne dispose pas du droit de vote, de la possibilité de poser par écrit ses questions concernant les parties communes ; – L’établissement du budget prévisionnel ;
Ces dernières tâches relèvent davantage de l’aspect administratif et représentatif du poste de syndic.
Concernant les parties intimes
Le traitement des parties privatives dans le cadre du droit de la copropriété est évidemment différent. À quelques exceptions près, la législation sur les appartements n’a aucun effet sur la propriété privée. En principe, un syndic n’intervient pas dans le domaine des personnes privées. Même si le syndic peut proposer une intervention limitée si celle-ci est réellement (urgente) nécessaire, l’histoire s’arrête généralement là où son intervention ne concerne plus les intérêts communs.
Le syndic ne peut donc pas simplement agir pour le compte (du propriétaire) d’une propriété privée. Si le syndic devait recevoir un mandat distinct et additionnel de la part des propriétaires respectifs d’une propriété privée, il pourrait le faire. Le cas échéant, il n’agit pas à titre de syndic de l’immeuble, mais à titre d’agent ou de bailleur de services à l’égard de la personne privée. Tout comme le VME peut confier au syndic des mandats conventionnels supplémentaires, les propriétaires individuels peuvent faire de même. Bien entendu, un régime (de responsabilité) différent s’applique à cet égard qu’en sa qualité de syndic.
Cependant, un syndic doit toujours s’assurer qu’il ne se retrouve pas en conflit d’intérêts en raison d’une éventuelle double position.
Responsabilité
Le syndic étant l’organe exécutif du VME, tous les actes qu’il pose engagent le VME. Le fait est que le syndic agit au nom et pour le compte du VME.
Ceci bien entendu dans la mesure où le syndic agit selon ses instructions. Si le syndic outrepasse ses pouvoirs et n’agit donc pas selon ses instructions/autorité, le VME ne peut en aucun cas être lié par les actes du syndic.
En tant qu’organe exécutif, le syndic est seul responsable de sa gestion. En principe, il ne peut céder son autorité à quelqu’un d’autre, à moins que le syndic n’y soit autorisé par l’assemblée générale et seulement pour une durée limitée ou pour des fins bien définies.
Par conséquent, le syndic est le seul à pouvoir être tenu responsable de ses erreurs, tant sur le plan contractuel par les copropriétaires que sur le plan extracontractuel par les tiers. Le législateur a donc prévu une assurance responsabilité civile obligatoire qui couvre l’exercice de la tâche de syndic.
Source : Bricks Advocaten
