Auteurs : Gert De Greeve et Hannah Gils (Van Havermaet)
Qu’est-ce qu’un droit de superficie ?
Les particuliers utilisent régulièrement le droit de superficie pour investir dans un immeuble en collaboration avec leur entreprise.
Grâce à un droit de construction, le propriétaire de l’immeuble (dans la constellation évoquée, l’entreprise) se voit accorder le droit d’ériger des structures sur le terrain (privé) du propriétaire de l’immeuble (souvent l’actionnaire-gérant) pendant une certaine période. Selon les situations, il peut s’agir d’immeubles commerciaux, de bureaux, mais aussi d’habitations.
Si les bâtiments érigés appartiennent en pleine propriété au gérant de la société pendant la durée du droit de superficie convenu, les terrains restent la propriété de l’actionnaire-dirigeant.
En ce sens, le droit de superficie implique une exception au principe dit de « l’adhésion ». En principe, un propriétaire foncier devient automatiquement propriétaire de ce qui est bâti sur son terrain. Tant que la construction du bâtiment s’applique, le principe d’adhésion reste inopérant.
Durée limitée
Toutefois, le droit de superficie a toujours une durée limitée. Ceci est généralement enregistré contractuellement. À défaut, la durée maximale légale s’applique (auparavant 50 ans, récemment portée à 99 ans). Par conséquent, les bâtiments érigés par l’entreprise à un moment donné appartiennent au propriétaire foncier-personne physique (gérant-actionnaire).
Conséquences en cas de fin du droit de construire
Il existe depuis un certain temps une incertitude sur ce qui se passe d’un point de vue fiscal et technique lorsque le droit de superficie prend fin et que le bâtiment en question est acquis à la suite de l’adhésion qui prend effet – après un certain temps.
On se demande notamment parfois si cette « acquisition » de biens immobiliers est soumise aux droits d’enregistrement, la soi-disant taxe (flamande) sur les ventes de 12 % ?
On pourrait s’attendre à ce que ce ne soit pas le cas, car il s’agit d’une adhésion automatique prévue par la loi. Lorsque le droit de superficie prend fin en raison de l’expiration du terme, aucun acte notarié n’est requis. Il n’existe donc aucun acte sur lequel une taxe d’enregistrement peut être prélevée.
Parallèlement, la législation contient une disposition qui soumet en principe tout retrait de biens immobiliers de la société par un associé au droit de vente. Cette disposition est interprétée de manière très large par l’administration fiscale flamande (VLABEL). Selon VLABEL, non seulement la résiliation anticipée d’un contrat de construction, mais également l’extinction d’un droit de superficie en raison de l’expiration de la durée convenue donnent en principe lieu au prélèvement de la taxe sur le chiffre d’affaires. Ce n’est que dans des cas limités qu’une exception fondée sur la loi peut s’appliquer.
En outre, à la fin de la construction d’un bâtiment, vous devez non seulement tenir compte des conséquences fiscales d’enregistrement, mais également, dans certains cas, de la TVA et, dans la plupart des cas, des conséquences de l’impôt sur le revenu. Par exemple, un avantage en nature est imposé dans le chef du dirigeant-actionnaire lorsqu’il acquiert les immeubles sans percevoir en contrepartie une rémunération adéquate et conforme au marché.
Compte tenu de ce qui précède, il peut être conseillé de (ré)examiner ou d’évaluer les structures des bâtiments existants avant l’expiration du délai afin d’éviter des conséquences fiscales désagréables ou inattendues.
Source : Van Havermaet
