Auteur : Silke Rogiers (aternio)
Dans le monde des transactions immobilières, il existe d’innombrables variables et incertitudes qui influencent le prix d’achat et les coûts de transaction associés. Parfois, des événements imprévus peuvent perturber complètement les plans des parties impliquées. C’est dans de telles situations que la doctrine de l’improvisation, ou la doctrine du changement de circonstances, peut apporter un soulagement.
Dans cet article de blog, nous approfondissons les possibilités qu’offre la théorie de l’improvisation dans le domaine des transactions immobilières. Nous examinons les conditions, les conséquences juridiques et les points à considérer lors de l’élaboration d’un accord ou d’un compromis.
L’imprévision, qu’est-ce que c’est ?
La doctrine de l’improvisation, explicitement introduite dans le système juridique belge le 1er janvier 2023 dans le cadre du nouveau droit des contrats, se concentre sur les effets de circonstances inattendues au sein des relations contractuelles.
Cette doctrine fournit un cadre juridique qui permet aux parties de répondre à des événements imprévus créant des obstacles importants à l’exécution d’un contrat. Il est important de noter que ces événements ne sont pas considérés comme des cas de force majeure, mais plutôt comme des perturbations des relations économiques entre les parties, sans pour autant rendre totalement impossible l’exécution du contrat.
Quand peut-on s’appuyer sur la théorie de l’improvisation ?
Pour pouvoir s’appuyer sur la théorie de l’improvisation, cinq conditions doivent être remplies cumulativement. Le changement de circonstances :
conduit à une exécution excessivement contraignante de l’obligation pour le débiteur. Tous les changements de circonstances ne seront donc pas admissibles. La mise en œuvre doit être devenue lourde, difficile ou coûteuse. Un exemple de ceci dans le contexte des transactions immobilières est le cas où une propriété est achetée en réponse à une opportunité économique. Cependant, si le vendeur décède avant la passation de l’acte et que le bien se retrouve dans la succession, des retards dans l’acte de vente peuvent survenir en raison de la présence d’héritiers mineurs. Cela peut créer un obstacle important à la capacité de l’acheteur à tirer parti de l’opportunité économique, rendant le compromis initial dans cette situation beaucoup plus difficile et moins attrayant. ne peut être imputable au débiteur. En reprenant l’exemple précédent, l’acheteur peut s’en remettre à l’improvisation s’il n’est pas impliqué dans le décès du vendeur ou dans le retard dans la signature de l’acte authentique. n’était peut-être pas prévisible au moment de la conclusion du contrat. Par exemple, si l’acheteur achète le bien immobilier en pensant qu’il recevra certaines subventions alors que cela n’est pas encore absolument certain, ne pas accorder les subventions par la suite n’est pas un motif d’improvisation. L’impossibilité d’obtenir des subventions était prévisible au moment de la conclusion de l’accord. ou ce risque spécifique ne doit pas avoir été accepté au moment de la conclusion du contrat. Dans les transactions immobilières, lors de la rédaction des contrats, l’attention est souvent portée à la répartition des risques pouvant survenir. Dans de telles clauses, les parties acceptent explicitement les risques qui leur sont attribués. En outre, il peut également y avoir une acceptation implicite du risque, qui peut ressortir de l’expertise professionnelle d’une partie ou de la nature du contrat. Il se peut donc que l’acheteur n’ait pas inclus dans le compromis une clause stipulant qu’il accepte le risque de retard dans l’exécution de l’acte. en particulier la doctrine de l’improvisation, ne peut être exclue par contrat ou par la loi. Il n’existe pas de législation spéciale pour les transactions immobilières excluant l’improvisation. Cependant, lors de la rédaction du contrat, il convient de vérifier soigneusement si une exclusion a été stipulée. Quelles sont les conséquences?
Si les conditions ci-dessus sont remplies, le débiteur peut exiger une renégociation du contrat en vue de l’adapter ou d’y mettre fin. Si les parties ne parviennent pas à un accord dans un délai raisonnable, le litige peut être soumis au tribunal.
À quoi faut-il faire attention lors de la rédaction du compromis de vente ?
La législation entourant l’improvisation est une loi complémentaire. Cela signifie que des dérogations peuvent être faites sur une base contractuelle. Dans l’accord, les parties ont le choix d’exclure, de limiter ou d’élargir l’improvisation.
La doctrine de l’imprévision est relativement nouvelle en droit belge, ce qui signifie que la jurisprudence n’a pas encore donné corps aux exigences de la loi. On ne sait donc pas encore avec certitude quels cas pratiques passeront le test judiciaire. Pour accroître la sécurité juridique, il peut être opportun de définir dans l’accord ce qui sera considéré comme une improvisation entre les parties. Par exemple, les parties peuvent déterminer qu’en cas d’achat d’un bien immobilier sur plan, la renégociation n’est possible qu’en cas d’augmentation du prix de 20 %.
Source : Aternio
