Auteur : Anaïs Heirewegh (ternio)
L’accord pour la sixième réforme de l’État de décembre 2011, également connu sous le nom d’accord papillon (une référence au nœud papillon du Premier ministre Di Rupo de l’époque), visait un État fédéral plus efficace et une plus grande autonomie des États. Cette réforme importante a été mise en œuvre en plusieurs phases. La première partie de la réforme de l’État comprenait principalement la scission de Bruxelles-Halle-Vilvorde en 2012. La deuxième partie, début 2014, prévoyait la réforme du Sénat et le transfert de compétences de l’État fédéral aux communautés et régions. L’une de ces compétences transférées concerne le droit du bail à usage d’habitation.
Dans le cadre de ce transfert, le gouvernement flamand a procédé fin 2018 le décret flamand sur la location de logements in, qui s’applique à tous les contrats de bail d’habitation conclus à compter du 1er janvier 2019. Ce décret contenait diverses nouveautés, dont la possibilité de céder un bail d’habitation. Cependant, dans cet article nous nous concentrons sur les différents types de baux résidentiels et leurs modalités de résiliation.
Contrat de location standard de 9 ans
Un contrat de location conclu sans durée prédéterminée est légalement présumé avoir été conclu pour une durée de 9 ans. Il s’agit du type de contrat de location le plus répandu en Flandre.
Résiliation après 9 ans
Le bail prend fin automatiquement au bout de 9 ans, à condition que l’une des parties (locataire ou propriétaire) résilie le contrat à temps :
Le propriétaire doit donner un préavis de résiliation au moins 6 mois avant la fin du terme. Le locataire doit respecter un délai de préavis de 3 mois.
Extension
Si aucune des parties ne résilie à temps, le contrat de location sera automatiquement prolongé pour une durée de 3 ans dans les mêmes conditions.
Résiliation après prolongation
Après la prolongation de 3 ans, le propriétaire peut résilier le bail, à condition que cela soit fait au moins 6 mois avant la fin de la période de prolongation. Un délai de préavis de 3 mois s’applique à nouveau au locataire. Dans ce cas, aucun frais de résiliation n’est dû.
Résiliation anticipée par le propriétaire
Le propriétaire peut, moyennant un préavis de 6 mois, résilier le contrat par anticipation dans les cas suivants :
Le propriétaire, le conjoint, le concubin légal ou les membres de la famille jusqu’au troisième degré emménagent eux-mêmes dans le logement. Des transformations ou des rénovations doivent être effectuées, rendant l’habitation temporairement impossible. En outre, les frais correspondants doivent dépasser trois ans de loyer pour le bien loué, ou plus de deux ans de loyer si l’immeuble contient plusieurs biens loués appartenant au même propriétaire.
En outre, le propriétaire peut résilier le contrat de location sans donner de motif à la fin de la première ou de la deuxième période de trois ans. Il devra alors respecter un délai de préavis de 6 mois et s’acquitter d’une indemnité de résiliation de :
9 mois de loyer si le contrat est résilié à la fin des trois premières années. 6 mois de loyer si le contrat est résilié à la fin du deuxième triennal.
Résiliation anticipée par le locataire
Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, à condition de respecter un délai de préavis de 3 mois. En cas de résiliation anticipée, l’indemnité est due :
3 mois de loyer en cas de résiliation la première année ; 2 mois de loyer en cas de résiliation la deuxième année ; 1 mois de loyer en cas de résiliation la troisième année.
Tant que le contrat de location n’a pas été enregistré à temps, le délai de préavis et l’indemnisation ne s’appliquent pas.
Exceptions au régime standard
1. Contrat de location à court terme
Un contrat de location courte durée est conclu par écrit pour une durée maximale de 3 ans. Ce type de contrat convient aux situations où les locataires ne souhaitent pas s’engager sur un logement pour une longue période.
Extension. Le contrat peut être prolongé, à condition que la durée totale n’excède pas 3 ans. Terminaison. Le contrat de location prend fin lorsque l’une des parties a notifié sa résiliation au moins 3 mois avant l’expiration du terme. Sans préavis, le contrat sera transformé en un contrat de location standard de 9 ans. Résiliation anticipée. Le propriétaire ne peut pas résilier le contrat prématurément. Le locataire peut le faire, à condition de respecter un délai de préavis de 3 mois et de verser une indemnité : notamment 1,5 mois de loyer en cas de résiliation la première année ; 1 mois de loyer en cas de résiliation la deuxième année et un demi-mois de loyer en cas de résiliation la troisième année.
2. Contrat de location de plus de 9 ans
Pour une sécurité à long terme, les parties peuvent conclure un contrat de location de plus de 9 ans. Ce contrat doit être constaté dans un acte notarié.
Durée. Il n’y a pas de durée maximale. La durée convenue doit être explicitement incluse dans le contrat. Terminaison. Le contrat peut être résilié moyennant un délai de préavis de 6 mois avant la fin de la durée convenue. Extension. Sans préavis, le contrat sera automatiquement prolongé pour une période de 3 ans. Résiliation anticipée. Eventuellement aux mêmes conditions qu’un contrat de location standard de 9 ans. En outre, en cas de résiliation à partir du troisième triennat ou à partir d’un triennat ultérieur, le propriétaire est redevable d’une indemnité égale à 3 mois de loyer.
3. Contrat de location à vie
Ce type de contrat de location offre aux locataires une sécurité à long terme. Le contrat prend fin de plein droit au décès du locataire, sauf convention contraire. Cet accord doit également être constaté dans un acte notarié.
Conclusion
Il existe différents types de contrats de bail résidentiel en Flandre, chacun avec des conditions et des règles de résiliation spécifiques. Il est essentiel que les locataires comme les propriétaires connaissent la loi pour éviter les mauvaises surprises.
Bron : aternie
