Auteurs : Ewoud Willaert, Nel Van Daele et Anouk Schryvers (Schoups)
Dans un arrêt du 8 janvier 2024, la Cour de cassation s’est prononcée sur la dissolution d’une promesse mutuelle d’achat/vente à la charge des vendeurs et le versement d’une indemnité complémentaire.
L’affaire concernait un litige relatif à une promesse mutuelle d’achat/vente conclue sous la condition suspensive que les vendeurs obtiennent un permis de régularisation avant l’expiration de la période pour laquelle la promesse de vente avait été consentie. En outre, la clause résolutoire expresse type a été incluse, selon laquelle le créancier en cas de défaut, après un délai de réparation de 20 jours après mise en demeure enregistrée, avait le droit d’exiger l’exécution du contrat ou sa résiliation avec paiement d’une indemnité forfaitaire. somme d’indemnisation de 10% du prix.
Les vendeurs n’ayant pas demandé à temps le permis de régularisation, la condition suspensive n’a pas été réalisée dans les délais prévus. Les acheteurs ont alors fait valoir que cette condition devait être considérée comme remplie sur la base de l’article 1178 de l’ancien Code civil et ont exigé la résiliation du contrat et le paiement de 10 % de dommages et intérêts pour rupture de contrat par les vendeurs. Bien que le tribunal de première instance ait fait droit à la demande des acheteurs, cette décision a été annulée en appel.
La cour d’appel s’est appuyée sur le fait que, contrairement au cas d’un compromis, dans la promesse mutuelle d’achat/vente, il n’y a aucune obligation de vendre de la part du vendeur. La réalisation de la condition suspensive ne crée pas automatiquement cette obligation : elle impose à l’acheteur d’exercer l’option d’achat, en l’occurrence en invitant les vendeurs à signer l’acte notarié. Bien que le tribunal ait confirmé que les vendeurs avaient commis une erreur en demandant tardivement une régularisation, il a jugé que les acheteurs n’avaient pas démontré qu’ils avaient exercé leur option. Par conséquent, les vendeurs n’étaient pas (encore) tenus d’exécuter l’acte, de sorte qu’ils ne pouvaient pas être accusés de violation du contrat et que les acheteurs ne pouvaient pas compter sur le mécanisme de sanction.
Cependant, la Cour de cassation ne suit pas ce raisonnement : si une condition suspensive n’est pas remplie en raison d’un non-respect imputable du débiteur, le tribunal peut, selon la cassation, résilier le contrat sur la base de ce manquement. et condamner le débiteur au paiement de dommages et intérêts. En établissant d’une part que le permis n’a pas été obtenu à temps en raison du comportement des vendeurs, mais d’autre part en statuant qu’il n’y avait pas de rupture de contrat sur la base de laquelle les acheteurs pouvaient appliquer le mécanisme de sanction contractuelle et exiger résiliation avec dommages et intérêts, la cour d’appel a justifié sa décision de manière incorrecte.
La Cour de cassation juge que, lorsqu’une partie empêche à elle seule la réalisation d’une condition suspensive prévue dans une promesse mutuelle d’achat/vente, cette attitude constitue (également) une erreur justifiant l’application d’une clause résolutoire expresse par le l’autre partie, que l’option d’achat ou de vente ait été exercée ou non.
Bien que cet arrêt (également dans ce domaine) aplanisse encore davantage les différences entre un compromis standard et les options croisées, il reste important que lors de l’application de tels mécanismes de sanctions contractuelles, les conditions et modalités qui y sont attachées soient toujours soigneusement étudiées. Si celles-ci ne sont pas respectées, le créancier risque de se retrouver bredouille, malgré le défaut de la contrepartie.
Bron : Schoups
