Auteur : De Broeck Van Laere & Associés
A partir de l’année fiscale 2024, chaque locataire (particuliers et entreprises) devra ajouter une nouvelle annexe à sa déclaration d’impôts en cas d’usage professionnel d’un bien loué. Cela devrait permettre aux autorités fiscales d’appliquer plus facilement le régime fiscal correct au propriétaire. Parallèlement, une interdiction légale de déduire le loyer est introduite dans deux situations.
Pour ceux qui louent un bien, il est important de savoir ce que le locataire souhaite en faire. Le régime fiscal des revenus locatifs diffère selon l’usage que le locataire fait du bien. En cas de location à un particulier ordinaire qui n’utilise pas l’immeuble à des fins professionnelles, c’est-à-dire uniquement pour y habiter, le propriétaire est imposé sur le revenu cadastral majoré de 40 %. En revanche, si le locataire utilise le bien à des fins professionnelles, ou si le locataire est une personne morale, le propriétaire est imposé sur le montant du loyer effectivement perçu (avec un minimum du revenu cadastral majoré de 40 %).
Usage professionnel par le locataire : taxe plus élevée pour le propriétaire
Dans la plupart des cas, la deuxième situation est beaucoup plus désavantageuse pour le propriétaire car le revenu cadastral est généralement bien inférieur à la valeur locative réelle. En effet, le revenu cadastral est censé refléter la valeur locative de 1975.
Apparemment, ces revenus sont souvent déclarés de manière incorrecte, souvent par ignorance. Le propriétaire n’est pas non plus toujours au courant des activités du locataire. Le législateur souhaite résoudre ce problème et faciliter la tâche de contrôle du fisc en exigeant du locataire qu’il fournisse les informations nécessaires.
Nouvelle annexe à la déclaration de revenus
A partir de l’année fiscale 2024, ce locataire devra donc communiquer toutes les informations utiles au fisc dans une annexe à la déclaration fiscale. Ces informations sont triples : des informations sur le bien loué, le loyer payé (et les avantages locatifs) et l’identité du propriétaire.
Il ne s’agit pas seulement de loyer au sens strict du terme. L’indemnisation d’un emphytéose, d’un immeuble, d’un usufruit ou d’une servitude doit également être indiquée.
Uniquement pour ceux qui déduisent le loyer
Les particuliers qui n’utilisent pas le bien loué à titre professionnel sont en aucun cas exemptés de la nouvelle obligation de déclaration. Il en est de même pour les personnes qui appliquent le forfait pour frais professionnels. Pour les contribuables soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (ou à l’impôt sur les non-résidents/personnes physiques), l’obligation ne s’applique que s’ils déduisent tout ou partie du loyer payé au titre de dépenses professionnelles réelles.
La sanction en cas de non-respect de l’obligation de déclaration est le refus de la déduction. Si ces informations ne figurent pas en annexe à la déclaration fiscale, le prix de location du bien n’est pas déductible au titre de frais professionnels.
Le propriétaire est protégé
Toutefois, la déduction est également rejetée dans un deuxième cas, à savoir si les frais concernent des locaux loués dont le contrat de location a été enregistré à titre gratuit car destinés exclusivement à l’habitation d’une famille ou d’un particulier. Le législateur offre ainsi une solution aux cas dans lesquels le locataire utilise le bien de manière professionnelle dans le dos du propriétaire et contre les accords. Jusqu’à présent, le propriétaire se trouvant dans cette situation était en principe confronté à une facture fiscale plus élevée, même s’il ne connaissait rien des activités de son locataire. Ceci est désormais évité en rejetant automatiquement la déduction au nom du locataire. Les propriétaires qui ont conclu de bonne foi un contrat de location privé ne sont donc plus confrontés au risque d’une taxe basée sur les revenus locatifs réels, a indiqué le gouvernement.
La préparation parlementaire ne développe pas ce point, mais le raisonnement est que déduire un loyer en tant que dépense professionnelle est assimilé à un usage professionnel. L’utilisation efficace du bien loué n’a donc pas d’importance. Cela explique également pourquoi la nouvelle annexe à la déclaration n’exige pas d’explication sur l’usage fait du bien loué. L’utilisation efficace serait également très difficile à contrôler dans de nombreux cas.
Loi du 28 décembre 2023 portant diverses dispositions fiscales (art. 83-84), Journal officiel du 29 décembre 2023
Source : De Broeck Van Laere & Associés
