Auteur : Ivan Coppens (Theoma)
Le passage devant la Cour Constitutionnelle s’apparente à un examen pour le législateur. Réussi ou échoué ? Violation ou pas de violation ? Le 25 avril 2024, le verdict de la Cour a été : un premier tube pour le nouveau Livre 3 – Droit des biens du Code civil, au moins pour l’article 3.62, § 2, troisième alinéa du Code civil.
De quoi s’agit-il? L’hypothèse dans laquelle quelqu’un construit sur le terrain de son voisin. Parfois, cela se fait avec l’accord du voisin ou sur la base d’un droit légal. Parfois, cela se fait involontairement ou par erreur. Parfois aussi une résistance délibérée et regrettable de la part de son voisin.
Le législateur a voulu réglementer cela. Le principe énoncé à l’article 3.62 § 1 du Code civil néerlandais est clair : si une frontière a été franchie et qu’il n’existe aucun droit légal ou contractuel de le faire, le voisin sur le terrain duquel le bâtiment a été construit peut en exiger le retrait. de la structure. Si la frontière est déjà franchie depuis plusieurs années, il peut également y avoir un délai de prescription pour conserver l’immeuble (10 ans en cas de bonne foi). Mais sinon, la résiliation est la règle… sauf abus de droit. Le législateur lui-même a déterminé quand il peut y avoir un abus de droit ou non. Une distinction est faite entre le contrevenant de bonne foi et le contrevenant de mauvaise foi. Si le voisin contrevenant est de bonne foi et serait désavantagé de manière disproportionnée par l’enlèvement de la partie excédentaire, le propriétaire du terrain adjacent ne peut alors pas exiger l’enlèvement de la partie excédentaire. Il a alors le choix soit d’accorder un droit de superficie pour la durée d’existence du bâtiment, soit de céder la partie nécessaire du terrain, dans les deux cas contre indemnisation pour enrichissement sans cause » (article 3.62 § 1, deuxième alinéa du Code néerlandais des droits de propriété). Code civil). S’il est en revanche de mauvaise foi, « le voisin peut exiger l’enlèvement de l’excédent inhérent sauf s’il n’y a ni expropriation importante ni dommage potentiel de sa part. S’il ne demande pas l’éloignement, le deuxième alinéa s’applique. (Article 3.62 § 2, troisième alinéa du Code civil néerlandais). La seule chose qui peut alors être réclamée est soit une compensation pour le fait qu’un droit de superficie soit imposé au voisin, soit que l’on puisse obliger son voisin à racheter la bande de terrain surconstruite.
Dans ce cas-ci, il s’agissait peut-être d’un voisin « affirmé » qui avait construit le mur latéral de sa maison, y compris l’isolation et les services publics intégrés, juste au-delà de la limite de propriété. Son « bon » voisin le lui avait fait remarquer et lui avait demandé de ne pas le faire, mais le voisin « assertif » persistait. Pour ensuite affirmer plusieurs mois plus tard (alors que la structure est déjà là) qu’il n’était pas question d’un apport important et que le « bon » voisin n’en avait subi aucun dommage. Lui, en revanche, subirait des dégâts importants s’il devait démolir tout le mur latéral de sa maison, fondations comprises ! Il était prêt à payer pour son péché. Combien cela devrait coûter ? était sa question.
Une application stricte de l’article 3.62 § 2, troisième alinéa du Code civil aurait en effet obligé le juge de paix à statuer que le voisin « assertif » peut conserver son immeuble et qu’il peut éviter de devoir payer une indemnité (limitée). Mais selon la Cour constitutionnelle, on ne peut pas nuire ainsi à son bon voisin, car le droit de propriété est protégé par la Constitution et par le droit conventionnel. Si quelqu’un est autorisé à mal comprendre les limites de propriété, de mauvaise foi et en connaissance de cause, puis à mettre son voisin devant le fait accompli, alors, par définition, cela ne peut pas constituer un abus de droit de s’y opposer en tant que « bon » voisin dans un délai raisonnable. temps? Même si l’apport n’est pas important et que le « bon » voisin ne subit à proprement parler aucun dommage, il doit quand même pouvoir exiger l’enlèvement des éléments transfrontaliers.
En d’autres termes, un tube pour l’article 3.62 § 2, troisième alinéa du Code civil néerlandais. Mais consolation pour le législateur : ce n’est peut-être pas 20 sur 20, mais le Livre 3 mérite quand même une grande récompense. Ce qui n’était plus le cas de la législation précédente, affectée par les outrages du temps.
Cour Constitutionnelle, arrêt n° 49/2024 du 25 avril 2024.
Bron : Théoma
