Les transactions immobilières liées au cannabis peuvent être notoirement compliquées – bien plus qu’une transaction immobilière moyenne. Le 9 janvier 2024, je prendrai la parole dans le cadre d’un panel intitulé « Navigating Real Estate Issues Impacting the Cannabis Industry » pour l’Association du Barreau du comté de Los Angeles, où mes co-panélistes et moi-même prévoyons d’aborder bon nombre des questions les plus précaires. dans ce genre de transactions. Aujourd’hui, je souhaite présenter en avant-première certains des problèmes clés que nous constatons dans ce type d’accords.
Emplacement, emplacement, emplacement
Le facteur le plus important dans toute transaction immobilière liée au cannabis est l’emplacement. Les autorités délivrant les licences imposent toutes sortes d’exigences ou de restrictions sur les emplacements immobiliers, notamment :
Les lois de zonage sont généralement hyper restrictives pour les sociétés productrices de cannabis. Les entreprises de cannabis peuvent être reléguées dans de très petites zones d’une ville. Les zones autorisées changent souvent en fonction du type d’utilisation. Par exemple, certaines villes peuvent autoriser les commerces de détail à proximité des zones résidentielles, alors que vous pouvez pratiquement garantir que l’industrie manufacturière, volatile, sera bloquée dans les zones industrielles. Les États et les villes imposent également toutes sortes de restrictions spécifiques à certains emplacements. Les entreprises de cannabis, par exemple, peuvent être interdites à moins de X pieds des écoles, des parcs, des églises, des bibliothèques, etc. Dans des endroits comme la Californie, les villes ajoutent souvent des restrictions aux exigences spécifiques de l’État. Les États ou les villes peuvent également imposer des limites au nombre d’entreprises de cannabis pouvant être implantées dans une zone spécifique. Parfois, nous voyons des plafonds sur les licences au sein d’une ville (nous en parlerons plus tard), alors que certaines villes interdisent à deux entreprises de cannabis différentes d’exister à une certaine distance l’une de l’autre. En plus des problèmes spécifiques à l’emplacement, il peut y avoir une multitude de problèmes spécifiques à la propriété qui pourraient disqualifier une propriété potentielle. Un bien immobilier peut être correctement zoné et en dehors des zones tampons, mais peut ne pas être conforme aux exigences locales en matière de stationnement, aux exigences de retrait, aux besoins en électricité, etc.
Chacun des problèmes ci-dessus peut entraîner une disqualification automatique pour une parcelle immobilière. Des éléments tels que l’emplacement des zones tampons peuvent être difficiles à déterminer et à modifier au fil du temps. Par exemple, une école pourrait ouvrir ses portes dans une région avant qu’une entreprise de cannabis ne soumette une demande de licence, et elle pourrait perdre sa chance de le faire. Tout cela pour dire qu’il est absolument essentiel de faire preuve de diligence concernant une propriété et son emplacement avant de conclure un bail ou de s’engager à acheter un bien immobilier.
Acheter ou louer ?
Lorsqu’une entreprise de cannabis trouve une bonne propriété dans un bon emplacement, la deuxième décision la plus importante qu’elle doit prendre est de savoir si elle doit l’acheter ou la louer. Il existe ici quelques exceptions clés, comme les grandes fermes ou les installations de transformation dans les zones industrielles ou agricoles. Mais en général, la plupart des sociétés productrices de cannabis ont tendance à louer. Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles les sociétés productrices de cannabis choisissent de louer des biens immobiliers plutôt que d’acheter. J’en ai discuté en détail ici. Mais d’une manière générale :
Les sociétés de cannabis sont des startups disposant de fonds limités qui choisissent de louer plutôt que d’acheter. Acheter un bien immobilier est généralement beaucoup plus compliqué que le louer. Les entreprises ne veulent pas s’engager dans un achat de plusieurs millions de dollars avant de savoir qu’elles peuvent obtenir une licence et/ou avoir des chances de succès. Le financement est un grand défi ! Cela m’amène au point suivant.
Financement, séquestre et titre
Obtenir du financement a longtemps été un défi pour les sociétés de cannabis. En fait, mon dernier article analysait les problèmes clés auxquels les sociétés de cannabis peuvent s’attendre lorsqu’elles tentent d’obtenir un financement. Peu de startups de cannabis sont suffisamment capitalisées pour acheter un bien immobilier sans financement, et comme le financement traditionnel n’est presque jamais disponible, les acheteurs se retrouvent généralement avec des taux d’intérêt beaucoup plus élevés et des conditions plus favorables aux prêteurs.
Mais les acheteurs ne sont pas les seuls à devoir faire face à des problèmes de financement. Si une entreprise de cannabis souhaite louer un bien immobilier soumis à une hypothèque, cela n’arrivera probablement pas. Les grandes banques n’encaissent généralement pas d’argent lié au cannabis et ont généralement la possibilité de faire défaut à leur emprunteur (le propriétaire) pour le louer à une société de production de cannabis. J’ai vu de nombreux baux immobiliers potentiels échouer pour cette seule raison.
Une autre difficulté ici est d’amener les sociétés de dépôt fiduciaire ou les compagnies d’assurance titres à travailler sur les transactions immobilières liées au cannabis. Comme les grandes banques, beaucoup d’entre elles ne veulent tout simplement pas toucher aux transactions liées au cannabis. Cela est particulièrement vrai dans les juridictions lorsqu’elles commencent à délivrer des licences.
Répondre à l’incertitude liée aux licences dans les transactions immobilières liées au cannabis
Une entreprise de cannabis ne peut en aucun cas garantir qu’elle obtiendra une licence. Même dans les juridictions non concurrentielles, il existe une multitude de problèmes potentiels spécifiques à la propriété ou à l’emplacement qui pourraient empêcher une demande de licence. Le risque de perdre est bien plus élevé dans une ville avec 3 licences à gagner et 30 candidats différents. J’ai récemment écrit ici sur certaines questions clés concernant les juridictions concurrentielles en matière de licences et les baux immobiliers.
Bien entendu, il existe des moyens de se prémunir contre ce type d’incertitude. En voici quelques-uns que j’ai vus :
Des lettres d’intention ou des feuilles de conditions non contraignantes peuvent être acceptables pour certaines villes, mais elles comportent évidemment le risque que le bailleur se retire ou modifie les conditions clés si l’accord n’est pas contraignant. Les options de location ou d’achat après avoir obtenu une licence, par opposition aux contrats de location ou d’achat à grande échelle, peuvent être un bon moyen de bloquer une propriété en attendant la délivrance d’une licence. Les baux avec droit de résiliation si une licence n’est pas obtenue constituent un autre moyen de se prémunir contre le refus d’une demande.
Il est essentiel de souligner que les autorités chargées des licences peuvent avoir des exigences strictes quant à ce qu’un locataire doit démontrer pour présenter une demande. Certaines villes n’autoriseront pas un document à moins qu’il ne soit contraignant (c’est-à-dire une option ou un bail à part entière). C’est encore une autre raison pour laquelle une diligence précoce est si essentielle.
Autres enjeux liés aux transactions immobilières liées au cannabis
Certains autres problèmes clés que j’ai vus revenir plus d’une fois sont les suivants :
Je n’ai jamais vu un demandeur de cannabis qui n’ait pas construit au moins quelques améliorations locatives à son établissement afin d’obtenir une licence. Les améliorations apportées aux locataires peuvent entraîner une augmentation des taxes foncières. Il est recommandé de déterminer qui est responsable de ces améliorations dans un bail. Pour revenir au dernier point, j’ai vu pas mal de locataires de cannabis transformer un bâtiment délabré dans une zone industrielle en une installation ultra productive et ultramoderne. Comme vous pouvez l’imaginer, cela coûte très cher. Les locataires avisés peuvent essayer de négocier une sorte d’allocation d’amélioration locative auprès du propriétaire. Ou encore, ils peuvent utiliser leurs améliorations pour justifier un loyer inférieur ou une durée de bail plus longue. Les baux immobiliers commerciaux exigent universellement que les locataires se conforment à toutes les lois. C’est une bonne pratique d’élaborer des lois fédérales sur le cannabis. Non seulement cela évitera un piège par défaut, mais cela empêchera également un propriétaire d’essayer de résilier ultérieurement un bail en prétendant qu’il ne savait pas que le cannabis était illégal au niveau fédéral (oui, j’ai vu des choses comme ça se produire). Les options de renouvellement sont essentielles ! Les baux de cannabis ont tendance à osciller autour de la durée initiale de cinq ans. Dans des États comme la Californie, où les licences sont effectivement liées pour toujours à un seul bien immobilier, les propriétaires ont un immense pouvoir de résilier le bail à la fin de la durée du bail, à moins qu’un locataire ne dispose d’options de renouvellement (et ne les exerce en temps opportun). Cela serait évidemment dévastateur pour un demandeur qui ne pourrait pas déplacer sa licence ailleurs. Les options d’achat sont également importantes. Le loyer du bail pour le cannabis a tendance à être beaucoup plus élevé que le loyer du marché pour des utilisations similaires autres que le cannabis. Et cela augmente presque toujours d’année en année. Les entreprises dont le bail s’étend sur plusieurs années peuvent souhaiter une option d’achat afin de pouvoir déterminer s’il est plus logique d’acheter la propriété directement (si elle se porte très bien) plutôt que de payer X fois le taux du marché chaque mois.
Je pourrais continuer ici pendant longtemps. Le fait est que les transactions immobilières dans le secteur du cannabis sont difficiles et semées d’embûches potentielles. Utiliser un bail formel dans le cadre d’une transaction commerciale normale est presque toujours une mauvaise idée, et ne pas gérer correctement l’immobilier peut entraîner des répercussions.
