Auteur : Marc Vandecasteele (LegalNews)
Le 21 mai 2024, Vlabel a publié la décision du Tribunal de première instance de Bruxelles du 26 février 2024.
Il s’agit de la vente d’un terrain qui, suite à l’entrée en vigueur du RUP le 02/05/2019, subit un changement de destination de « forêt, autres espaces verts ou réserve et nature » à « entreprise ».
Les contribuables vendent ensuite le terrain à un promoteur le 16/7/2019, de sorte que l’impôt sur l’avantage d’urbanisme doit être payé conformément à l’article 2.6.14 VCRO.
L’acte notarié relatif à la vente comporte une clause relative aux taxes : « tous les impôts, prélèvements et charges de toute nature imposés ou à imposer sur le bien vendu ici seront à la charge de l’acheteur à compter de la date d’occupation. »
D’une part, les contribuables contestent le prélèvement sur les prestations de régime lui-même et son montant, mais d’autre part, ils contestent également le fait qu’ils doivent payer le prélèvement compte tenu de la clause de l’acte de vente. C’est pourquoi ils ont sommé le promoteur (acheteur du terrain) d’intervenir dans le litige fiscal afin d’indemniser les contribuables de l’impôt qu’ils doivent payer. Le promoteur a à son tour convoqué l’étude notariale qui a rédigé l’acte.
Le tribunal établit tout d’abord que, conformément à l’article 2.6.8 du VCRO, le redevable de la taxe est celui qui peut faire valoir la propriété du terrain au moment de l’entrée en vigueur du RUP. Il ne fait aucun doute que les demandeurs sont donc des contribuables au titre de l’impôt sur les prestations du régime. Il ne peut être démontré que le terrain faisait déjà partie d’une zone industrielle avant le changement de destination.
En ce qui concerne la créance contre le promoteur, selon les contribuables, l’acte de vente est clair : tous les impôts, et donc également l’impôt sur les bénéfices d’urbanisme, sont à la charge du promoteur (acheteur). Le tribunal rappelle l’article 1156 de l’ancien Code civil, selon lequel il faut déterminer dans les accords quelle était l’intention commune des parties, plutôt que de s’en tenir au sens littéral des mots. La force obligatoire d’un accord n’est pas méconnue par le tribunal lorsque, se référant à l’intention commune des parties plutôt qu’au sens littéral du texte, il attribue à l’accord les conséquences qui, selon son interprétation, sont licites. entre les parties a (cf. Cass. AR C.20.0051.N, 18 juin 2021 ; Cass. AR C.19.0131.N, 7 septembre 2020). Cette règle est désormais contenue dans l’article 5.64 du Code civil.
Si l’on se fie uniquement au sens littéral de la clause de l’acte authentique, on pourrait en effet conclure que le précompte immobilier, un impôt, est contractuellement supporté par l’aménageur. Il ressort cependant de l’ensemble des accords (pré)contractuels, en particulier de la promesse d’achat de 2015 et de l’avenant du 9 mars 2019 – même si ces accords n’étaient pas juridiquement contraignants au vu de l’accord notarié conclu ultérieurement – que le commun L’intention des parties était que l’impôt sur les bénéfices du régime soit supporté par les contribuables. Ces constatations correspondent à la chronologie et à la logique économique du dossier, où la promesse d’achat prévoit un prix de base de 160 000 euros et le reste du prix est rendu dépendant de l’admissibilité ou non du terrain à une activité commerciale, tandis que l’avenant de Le 9 mars 2019 et l’acte notarié du 16 juillet 2019, soit au moment où le changement de destination est déjà entré en vigueur, prévoient un prix de 2 250 000 euros.
Cette interprétation n’est pas inconciliable avec les dispositions de l’acte notarié puisque cet acte, contrairement à la promesse d’achat précitée, ne mentionne pas explicitement l’impôt sur les prestations du régime. Le fait qu’une certaine partie de l’acte notarié ait une valeur probante légale n’y change rien puisque la clause fiscale en question n’est pas une transaction ou une détermination que le notaire a effectuée personnellement et ne relève donc pas de ce qu’on appelle la preuve légale. valeur de l’acte authentique (voir article 8.17 du Code civil néerlandais).
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