Auteurs : Steven Slachmuylders et Zoë Amber Deijkers (Caluwaerts Uytterhoeven)
Dès qu’une copropriété est née par la cession ou l’attribution d’au moins une parcelle, un groupe d’immeubles couvert par le droit d’appartement dispose automatiquement d’une association de copropriétaires au niveau du groupe. Il est actuellement possible de constituer une ou plusieurs sous-associations compétentes pour les parties communales privées indiquées dans l’acte de base, tandis que l’association principale reste exclusivement compétente pour les parties communales générales (Cass. 14 octobre 2022, C.22.001.N ).
Droit des appartements, un ensemble d’immeubles : quid ?
Un ensemble d’immeubles désigne : « deux ou plusieurs immeubles indépendants, isolés/séparés, en principe sur le même emplacement ou deux ou plusieurs immeubles desservant certains biens immobiliers mis en copropriété ».
En matière de copropriété, l’art. 3,84 PC :
« Les principes de copropriété forcée énoncés aux articles 3.78 à 3.83 et les dispositions du présent chapitre s’appliquent à tout bien immobilier sur lequel a été érigé ou susceptible d’être érigé un immeuble ou un ensemble d’immeubles dont la propriété a été partagée. selon des parcelles contenant chacune une partie privative et une part de parties communes immobilières. Il peut être dérogé à ce chapitre si la nature des parties communes le justifie, sous réserve que tous les copropriétaires acceptent cette dérogation et par le biais d’un acte de base dans lequel sont constituées des parties privatives distinctes.
Tout immeuble ou groupe d’immeubles auquel s’appliquent ces principes doit être régi par un acte constitutif, un code de copropriété et un code d’ordre intérieur pouvant être rédigés de gré à gré.
En cas d’absence ou de conflit de titres, sont réputées communes les parties d’immeubles ou de terrains destinées à l’usage de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux.
Si l’immeuble ou l’ensemble d’immeubles est constitué de vingt parcelles ou plus, il est possible que l’acte de base stipule qu’une ou plusieurs sous-associations soient constituées pour les parcelles d’un ou plusieurs immeubles de l’ensemble d’immeubles et, si un immeuble a une séparation physique en parties clairement distinguables est présente, pour les lots d’une ou plusieurs de ces parties. Ces sous-associations ne sont autorisées que pour les parties communes privatives indiquées à l’acte de base, étant entendu que l’association principale reste exclusivement compétente pour les parties communes générales et les affaires qui appartiennent à la gestion commune de la copropriété. Les articles 3.84 et suivants s’appliquent à ces sous-associations.
Construire un projet avec un ensemble de bâtiments : comment le concevoir notarialement et quelles en sont les conséquences au niveau de la VME ?
Dans la pratique notariale, il existe trois manières d’organiser la création d’un ensemble immobilier :
1. Un acte de base global (pour l’ensemble du groupe immobilier) sans sous-associations
Dans cette première option, le terrain sur lequel sont implantés les bâtiments implantés doit être partagé entre toutes les parcelles de ce groupe de bâtiments. Il existe ici une seule association de copropriétaires (ci-après : VME) pour l’ensemble. Les groupes de propriétaires des différents immeubles au sein du plus grand groupe d’immeubles ne disposent pas de VME distincte dans cette structure et donc pas de personnalité juridique distincte.
Afin d’éviter les abus, les copropriétaires ne disposent d’un droit de vote que sur les parties communes auxquelles ils contribuent financièrement et ce dans la limite de leur quote-part dans ces parties communes. Cette restriction du droit de vote ne s’applique pas si des décisions sont prises qui concernent la gestion conjointe de la copropriété (vocation de l’immeuble, reconstruction ou démolition, sécurité, hygiène, etc.).
2. Un acte de base distinct pour chaque immeuble avec servitudes entre les différents immeubles
Dans cette voie séparatiste, chaque bâtiment est développé séparément comme une propriété autonome. Des statuts et un règlement intérieur sont établis pour chaque immeuble. Dans ce cas, chaque immeuble dispose de ses propres organes (comme l’assemblée générale, le syndic, le commissaire aux comptes, etc.) et est géré séparément par sa propre VME.
Pour créer la liaison entre les différents bâtiments (actes de base), cette structure s’appuie sur des servitudes. Les parties communes des différents bâtiments sont incluses dans un acte de base, mais sont en même temps grevées de droits d’usage au profit des parcelles des autres bâtiments.
3. Un acte de base global avec des sous-associations
Cette troisième et dernière voie est ce qu’on appelle la solution intermédiaire pour les voies susmentionnées et trouve son origine dans l’art. 3.84, paragraphe 4 du Code civil néerlandais. Outre la VME faîtière, qui est responsable des espaces communs généraux, des sous-associations dotées de la personnalité juridique sont créées dans cette structure. Ces derniers sont responsables des espaces communs spéciaux. De cette manière, il peut y avoir des pouvoirs « liés au bâtiment » dans le groupe de bâtiments, dont seuls le(s) propriétaire(s) de ce bâtiment spécifique peuvent décider. D’un autre côté, tous les propriétaires peuvent participer aux décisions concernant d’autres questions « générales ».
Droit du logement et organisation faîtière VME
Tant la VME faîtière que les sous-associations ont la personnalité juridique. Ainsi dans cette structure il y a trois types de pièces :
Les parties privatives, dans lesquelles les autres copropriétaires n’ont aucun intérêt ; Les parties particulièrement communes, dans lesquelles certains copropriétaires mais pas tous ont un intérêt ; Les parties générales, dans lesquelles tous les copropriétaires ont un intérêt.
Bien entendu, les sous-associations n’ont autorité que sur les parties communes particulières. La VME faîtière reste exclusivement compétente pour les parties communes générales. Les deux acteurs décident en tant qu’entités juridiques distinctes jouissant d’une totale autonomie. Par exemple, elles tiennent des assemblées générales distinctes et leurs actifs sont gérés séparément.
Attention : cette option n’est possible que dans les projets d’au moins vingt parcelles.
Source : Caluwaerts Uytterhoeven
