Auteur : Cédric Haspeslagh (Original)
En pratique, on a parfois le sentiment que les enchères sont artificiellement gonflées lors d’une vente publique de biens immobiliers via Biddit.
C’est notamment le cas lorsqu’une offre est faite par une personne (ci-après dénommée . Dans ce cas, le notaire peut attribuer le bien à la personne ayant fait la deuxième offre la plus élevée (ci-après dénommée A).
Il peut arriver que A se sente induit en erreur parce que – suite aux offres de Dans certains cas, cela semble avoir perturbé ou manipulé le jeu des enchères. Il faut désormais acheter la propriété à un prix déterminé à la suite d’un processus d’enchère qui semblait artificiel avec un plus offrant insolvable/refusé.
Un exemple peut clarifier ceci : A fait une offre initiale de 200 000,00 EUR. Ensuite, X commence à enchérir. A suit et fait une offre plus élevée à chaque fois. La dernière enchère de A est de 999 000,00 EUR. X offre finalement 1 000 000,00 EUR, après quoi A arrête d’enchérir. Le bien devrait donc être vendu à X pour 1 000 000,00 EUR. Cependant, le notaire a des doutes sur les possibilités de paiement de X et refuse son offre. La question se pose alors de savoir si A doit acheter le bien immobilier pour 999 000,00 EUR ou s’il peut faire valoir qu’il doit payer 200 000,00 EUR, ce qui correspond au prix offert par A avant que X ne commence à enchérir.
Le notaire ne doit refuser que l’offre la plus élevée
Dans un arrêt de la Cour de cassation du 17 novembre 2022 (AR C.21.0367.F), il a été jugé que lorsque le notaire refuse l’offre la plus élevée, cela ne signifie pas qu’il doit donc ignorer toutes les autres offres de l’enchérisseur rejeté (X). Il lui suffit de ne pas tenir compte de l’offre la plus élevée, après quoi l’offre peut être attribuée au deuxième enchérisseur (A) au prix le plus élevé qu’il propose.
Dans l’exemple ci-dessus, A devra acheter le bien immobilier pour un prix de 999 000,00 EUR.
Après tout, A a sciemment et volontairement proposé de devenir propriétaire de la propriété. Il était toujours libre d’arrêter d’enchérir. Cette offre est ferme tant que le bien n’est pas définitivement attribué ou que le bien est retiré de la vente publique. Les conditions de vente consultables sur Biddit précisent généralement également que le notaire a la possibilité de refuser une offre et de reprendre les enchères précédentes par ordre décroissant, sans que les enchérisseurs puissent s’y opposer.
Le notaire peut-il être tenu responsable du refus (tardif) d’une offre ?
L’arrêt de cassation du 17 novembre 2022 a jugé qu’un notaire peut procéder à certaines vérifications pendant la période d’appel d’offres et, le cas échéant, exclure un enchérisseur ou refuser une offre avant la clôture des enchères. De cette manière, le notaire peut intervenir à temps et empêcher une autre personne d’enchérir contre une personne dont l’identité et/ou la solvabilité ne semblent pas prouvées.
Toutefois, il ne s’agit là que d’une possibilité pour le notaire et non d’une obligation. Dans une affaire similaire, la Cour de cassation a jugé qu’un notaire n’est pas tenu d’interdire l’enchérisseur immédiatement après l’enchère (Cass. 15 avril 2005, AR C.04.0324.N.). Il suffit qu’il le fasse au plus tard lors de l’attribution/vente finale.
Il n’est donc pas possible d’engager la responsabilité du notaire car il n’a refusé une offre qu’à la fin de l’appel d’offres. Cela ne change rien au fait que, si l’on dispose d’indices concrets selon lesquels les offres sont artificiellement gonflées, on peut examiner s’il est utile d’attirer l’attention du notaire sur ce point afin qu’il puisse intervenir pendant le processus d’appel d’offres.
Par ailleurs, la responsabilité du notaire peut être engagée s’il refuse une offre pour des raisons manifestement déraisonnables. Toutefois, le notaire dispose d’un large pouvoir discrétionnaire dans sa décision de refus. La responsabilité du notaire ne sera donc engagée que s’il a agi de manière manifestement incorrecte ou déraisonnable.
Une analyse plus approfondie de Cédric Haspeslagh sur l’arrêt de cassation du 17 novembre 2022 et les possibilités d’action de l’acheteur qui se sent victime d’offres artificiellement gonflées a été publiée dans le Journal of Insolvency and Seizure Law (TIBR).
Bron : Conclusion
