Auteur : Bannister
Vous souhaitez que votre immobilier commercial reste vendable à tout moment ? Même s’il y a un bail commercial de 9 ans ? C’est possible : à condition de fournir les bonnes clauses.
Dans le monde complexe des transactions immobilières commerciales, rédiger un bon contrat de bail commercial est primordial. L’une des principales dispositions que les propriétaires devraient prendre en compte est la clause d’expulsion (également connue sous le nom de clause d’expulsion). Cette clause prend particulièrement tout son sens lorsque le bien loué est vendu à un nouveau propriétaire.
Une clause d’expulsion : qu’est-ce que c’est déjà ?
Lors de la vente d’un bien immobilier commercial, non seulement la propriété physique est transférée, mais également les obligations actuelles, telles qu’elles sont incluses dans les contrats de location. Le nouveau propriétaire doit en principe respecter le contrat de location en cours, ainsi que les droits et obligations assumés par l’ancien propriétaire.
Une clause d’expulsion donne à l’acheteur (en sa qualité de nouveau propriétaire) le droit de résilier par anticipation le bail commercial en cours et d’expulser le locataire du bien dans des circonstances particulières. Le propriétaire ne doit pas nécessairement attendre la demande de renouvellement du bail pour résilier le bail. Les clauses d’expulsion peuvent également déterminer clairement dans quelles circonstances le locataire a droit à une indemnité d’expulsion et le montant maximum, le cas échéant. Dans le cadre de mutations immobilières, cette clause constitue donc un outil essentiel pour sauvegarder les intérêts tant du vendeur que de l’acheteur.
Sans clause d’expulsion claire, le nouveau propriétaire serait lié par les conditions de location existantes, avec tous les risques que cela comporte. Les biens immobiliers commerciaux faisant l’objet d’un bail commercial sont de facto moins librement cessibles.
Exemples de scénarios dans lesquels une clause d’expulsion offre une valeur ajoutée.
Une clause d’expulsion offre des avantages concrets lors du transfert d’un bien immobilier commercial :
Résiliation anticipée : possibilité de résilier le bail lors du transfert, permettant au nouveau propriétaire de repartir sur une table rase et/ou d’exploiter lui-même la propriété. Options de négociation : L’inclusion d’une clause d’expulsion peut constituer la base des négociations entre le vendeur et l’acheteur. Après tout, un bien grevé d’un bail commercial comportant une clause d’expulsion peut s’avérer plus intéressant pour un acheteur qu’un bien dans lequel une telle clause n’est pas prévue. Le revers de la médaille pour le locataire commercial.
Le locataire commercial attentif est moins enclin à une telle clause. Après tout, une clause d’expulsion valable signifie que le bail commercial peut être résilié plus tôt que prévu. Les investissements risquent donc d’être (en partie) perdus. En tant que locataire, vous pouvez surmonter ce risque en négociant l’indemnité d’expulsion si une telle résiliation prématurée survient et/ou vous pouvez stipuler pour contrer la clause d’expulsion en prévoyant un droit de premier refus de la part du locataire au cas où le propriétaire souhaite vendre la propriété.
Dans un marché immobilier dynamique, une clause d’expulsion claire et valide est importante. Il minimise les risques potentiels, garantit une transition de propriété en douceur et crée un cadre équilibré pour toutes les parties impliquées.
Source : Bannister
