Dans une décision historique qui met en évidence les tensions entre les lois étatiques et fédérales sur le cannabis, une cour d’appel de Californie a statué le 29 octobre que les propriétaires peuvent refuser d’autoriser le transport de cannabis sur leurs terres via des servitudes, même lorsque l’exploitation de cannabis est approuvée par les autorités locales. .
La décision unanime de la Cour d’appel du deuxième district attire l’attention sur les droits de propriété privée dans un contexte où le cannabis reste illégal au niveau fédéral, mais où la loi de l’État autorise la culture, la distribution et la vente sous licence. Le juge président Albert Gilbert a déclaré : « Peu importe les efforts des électeurs californiens et de l’Assemblée législative, la culture et le transport du cannabis sont illégaux en Californie tant qu’ils restent illégaux en vertu de la loi fédérale. » JCCrandall LLC c. Comté de Santa Barbara, affaire n° B333201, 2024 WL 4599304, 29 octobre 2024.
À moins que la Cour suprême de Californie n’accorde un réexamen – ce que je n’exclus pas – la décision autorise les propriétaires privés à refuser de contracter avec des entreprises de cannabis et empêche le gouvernement local d’approuver les opérations de cannabis qui impliquent les droits de propriété des voisins qui s’y opposent.
Le cas présent
Le différend portait sur une opération de culture de cannabis dans le comté de Santa Barbara, où JCCrandall LLC contestait un permis d’utilisation conditionnelle accordé par le comté à son voisin, Santa Rita Holdings Inc. Le problème crucial était que Santa Rita Holdings ne pouvait accéder qu’à ses 2,5 acres de cannabis. ferme via une route non pavée traversant la propriété de JCCrandall grâce à une servitude préexistante. JCCrandall cultive de l’avoine et de l’orge.
La principale préoccupation de JCCrandall ? L’entreprise a déposé un certain nombre de plaintes auprès des superviseurs du comté de Santa Barbara concernant la circulation des camions et les opérations de nuit, qui n’ont pas abouti, mais devant la Cour d’appel, JCCrandall s’est concentré sur ce qu’il prétendait être une responsabilité potentielle associée au transport de substances illégales au niveau fédéral sur sa propriété. , même si les régulateurs du comté ont estimé que l’opération de Santa Rita était pleinement conforme aux lois nationales et locales.
Principales conclusions juridiques
La décision de la cour d’appel s’articulait autour de plusieurs points cruciaux :
Droits de propriété : Le tribunal a souligné que « le droit d’exclure autrui est l’essence du droit de propriété » et l’a classé comme un droit acquis fondamental. Suprématie fédérale : Le panel a déterminé qu’autoriser le transport du cannabis à travers une propriété privée « défie la clause de suprématie » de la Constitution américaine. Loi d’État ou loi fédérale : Bien que le cannabis puisse être légal en vertu de la loi californienne, le tribunal a jugé que l’interdiction de la loi fédérale avait préséance dans ce contexte.
Implications pour l’industrie californienne du cannabis
Les experts juridiques suggèrent que cette décision pourrait avoir des conséquences considérables pour l’industrie californienne du cannabis. L’article 1550.5(b) du Code civil de Californie rend les contrats impliquant du cannabis en Californie légaux et exécutoires, et Santa Rita Holdings a parié sur cet argument avec le ranch. Mais la Cour d’appel a statué que la loi ne pouvait pas obliger un propriétaire foncier à autoriser la circulation du cannabis sur sa propriété en vertu d’une servitude préexistante. Les opérateurs agréés peuvent avoir plus de mal à faire des affaires parce que les voisins dont les droits de propriété sont affectés par une entreprise de cannabis peuvent s’y opposer et, en vertu de la décision JCCrandall, le gouvernement local doit céder à ces objections.
Un exemple pourrait être un dispensaire de cannabis qui dépend de l’accès à son parking via une servitude ou qui est situé dans un centre commercial où d’autres locataires ont le droit de s’opposer aux locataires malgré l’approbation du propriétaire. Pour la culture, de nombreuses fermes de cannabis dépendent de l’accès des véhicules via des servitudes parce qu’elles sont éloignées et n’ont pas toujours un accès direct aux voies publiques, ou elles dépendent de l’eau provenant d’autres propriétés conformément aux accords conclus par les anciens propriétaires qui cultivaient des cultures traditionnelles. Ces voisins n’ont peut-être pas besoin de démontrer un impact négatif sur leur propriété, mais peuvent affirmer qu’ils pourraient être reconnus complices d’activités illégales au niveau fédéral.
Je pense que le libellé le plus problématique de l’arrêt JCCrandall est le suivant, qui pourrait attirer l’attention de la Cour suprême de Californie et l’amener à accorder un réexamen : « Tant qu’une servitude est exercée, son mode et sa manière d’utiliser resteront substantiellement le même qu’au moment de la création de la servitude. Le comté soutient que la servitude était utilisée à des fins agricoles. Mais il existe une grande différence entre les objectifs agricoles légaux et illégaux. (C’est nous qui soulignons.) Si la Californie a déterminé que la culture du cannabis est légale – comme elle l’a fait – et que les tribunaux d’État appliquent régulièrement les contrats impliquant du cannabis, c’est une mesure assez audacieuse que de déclarer illégale l’utilisation d’une servitude préexistante légale simplement parce que l’agriculture la culture est le cannabis et supprime l’accès par servitude à Santa Rita.
Regarder vers l’avenir
Cette décision crée de nouveaux défis pour les entreprises de cannabis en Californie et entraînera davantage de conflits entre voisins. Bien que l’administration Biden ait montré des signes d’assouplissement des restrictions fédérales sur la marijuana, cette décision démontre que le conflit juridique entre le gouvernement fédéral et les États continue de créer d’importants obstacles juridiques pour l’industrie du cannabis.
Les décisions des tribunaux californiens peuvent également faire autorité dans d’autres États, de sorte que nous pourrions voir des litiges (et des décisions) similaires ailleurs dans le pays où le cannabis a été légalisé.
Cette affaire rappelle que malgré la position progressiste de la Californie à l’égard du cannabis, la prohibition fédérale continue de jeter une ombre sur les opérations et le développement de l’industrie. À mesure que le paysage du cannabis continue d’évoluer, cette décision pourrait inciter les entreprises à réévaluer leurs modalités de propriété et les gouvernements locaux devront certainement reconsidérer leurs processus d’autorisation pour accorder plus d’attention aux objections des voisins qui prétendent que leurs droits de propriété sont impliqués dans les opérations de cannabis.
Remarque : Cet article a été publié pour la première fois au début du mois sur le blog Alger ADR.
