Auteurs : Ruben Volckaert et Özge Güneç (Brickx Advocaten)
Procédure – étapes à suivre
Les droits et obligations du locataire et du propriétaire
La conclusion d’un contrat de location implique des droits et des obligations réciproques pour le locataire et le propriétaire, que chacun doit généralement toujours respecter depuis sa propre position.
Par exemple, le locataire est initialement censé payer son loyer à temps et correctement. Le non-respect de cette obligation de paiement est en pratique le motif le plus courant de résiliation du contrat de location au détriment du locataire. De plus, le locataire doit également utiliser le bien locatif avec soin, ce qui signifie que le bien doit être bien entretenu et que toutes les réparations qui sont à la charge du locataire doivent être effectuées (à temps/correctement). Le locataire ne peut également causer aucune nuisance et doit respecter les principes généraux du contrat et de la loi.
Du côté du bailleur, il est attendu qu’il livre et continue à livrer le bien loué conformément à la loi et au contrat. Cela signifie, entre autres, qu’il effectue ou a fait effectuer les réparations nécessaires (autres que les réparations qui sont à la charge du locataire) dans les délais et qu’il répare les défauts pouvant survenir pendant la période de location. Dans la mesure où les dégâts n’ont pas été causés par le locataire.
Si le propriétaire ne le fait pas, cela pourra entraîner la résiliation du contrat de location au détriment du propriétaire, éventuellement accompagnée d’une indemnisation.
Un propriétaire est également tenu de respecter à tout moment la vie privée du locataire. Un propriétaire ne peut pénétrer dans le bien locatif sans l’autorisation expresse du locataire (ou sans autorisation judiciaire), en plus, bien entendu, de respecter la convention et la législation.
Il existe donc de nombreuses obligations qui doivent être remplies par les parties concernées et le non-respect pourrait éventuellement entraîner la résiliation du contrat de location.
Il est important de noter ici que le juge doit toujours tenir compte des circonstances concrètes, car la dissolution est une sanction de grande envergure et ne peut être imposée que si la rupture du contrat par l’une des parties est suffisamment grave. Il est donc très important que le dossier dans le cadre d’une procédure judiciaire soit constitué de la manière la plus complète et convaincante possible et que suffisamment de preuves soient rassemblées pour prouver le manquement.
La résiliation du contrat de location
Bien qu’il n’y ait pas d’obligation absolue, on attend généralement d’un locataire ou d’un propriétaire qu’il contacte de bonne foi la partie défaillante en premier lieu pour résoudre le problème, en lui indiquant la solution/conséquence concrète attendue.
En tant que locataire ou propriétaire, il est préférable de commencer par une mise en demeure de l’autre partie.
Si l’autre partie ne répond pas de manière appropriée à la mise en demeure et que vous souhaitez mettre fin au contrat de location, vous devez vous adresser au juge de paix du lieu où se trouve le bien locatif. Le tribunal territorialement compétent peut être facilement trouvé via les liens suivants site web.
On a toujours la possibilité de tenter d’abord une conciliation, au moyen d’une simple lettre adressée au juge de paix compétent qui convoque ensuite les parties sans que cela n’entraîne de frais supplémentaires, mais aussi sans que la procédure/comparution soit contraignante ou obligatoire. Si les parties parvenaient à un accord, le résultat serait contraignant et exécutoire. Si cela ne fonctionne pas, vous pouvez passer à l’étape suivante.
Une procédure efficace (au fond) devant le juge de paix peut être engagée par une requête ou par une citation. Une requête coûte moins cher qu’une assignation, qui nécessite en outre l’intervention d’un huissier.
Dans les deux cas, des raisons détaillées doivent être fournies expliquant pourquoi la rupture du contrat par votre contrepartie est suffisamment grave pour nécessiter une résiliation et, bien sûr, quelles violations vous pensez pouvoir éviter exactement.
Dès la signification/envoi de l’acte introductif, les parties concernées et, le cas échéant, leurs conseils seront informés de la date de l’audience, au cours de laquelle les parties auront la possibilité de faire valoir leur position. Soit oralement lors de l’audience, soit par écrit via un calendrier de conclusion à déterminer, à l’issue duquel l’affaire pourra être plaidée.
Compte tenu de la position des parties dans la procédure, le juge de paix appréciera s’il existe ou non une rupture de contrat et si elle est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.
Ce jugement doit encore être signifié par l’huissier puis exécuté pour que le jugement soit effectivement pleinement exécuté. L’exécution d’un jugement nécessite (encore) l’intervention d’un huissier qui demande un titre exécutoire (en moyenne) du jugement et, après réception, le signifie à l’intéressé et se charge de la suite de l’exécution.
Si le juge de paix fait droit à la demande du propriétaire et lui accorde, à la suite de la dissolution, le pouvoir d’expulser le locataire, l’huissier veillera également à cette expulsion effective et prendra les dispositions pratiques nécessaires, telles que demander l’assistance des services de police. , un serrurier, un camion de déménagement, etc. Une telle expulsion n’est possible qu’après un délai minimum légal d’un mois (sauf s’il peut être démontré que le locataire est déjà parti).
Quiconque pensait qu’une procédure d’expulsion pouvait se dérouler rapidement en valait la peine.
Pour l’expulsion d’un squatter (occupant sans droit ni titre), la loi prévoit des délais plus courts et peut donc être convoqué et expulsé plus rapidement. Un squatter n’est donc pas un locataire, puisque cet occupant ne peut faire valoir de réclamations légales sur le bien sans aucun droit ni titre, contrairement à un locataire.
Qu’en est-il des coûts ?
Les frais de procédure judiciaire peuvent varier selon l’attitude de la partie fautive. Si la partie citée ne conteste pas les déclarations contenues dans la requête et la demande formulée, des progrès peuvent être réalisés assez rapidement avec des coûts limités.
Si la demande est effectivement contestée et que le défendeur souhaite développer sa position, la procédure sera non seulement plus longue, mais les coûts pour les parties augmenteront également. A moins de se défendre. Même si cela n’est pas toujours conseillé en pareil cas compte tenu des réglementations particulières qui s’appliquent.
Si, à l’issue de la procédure, le juge de paix met néanmoins fin au contrat de location au détriment du défendeur, ce dernier devra payer les frais de procédure et d’exécution du jugement. Toutefois, les frais d’assistance juridique se limitent à des sommes forfaitaires légales qui ne correspondent pas toujours aux frais réels engagés.
Dans chaque cas, la bonne décision doit être prise et la stratégie optimale doit être poursuivie dans le cadre d’une analyse coûts-avantages équilibrée. Même si, malheureusement, vous dépendez aussi en partie de votre adversaire. Mais même dans ce cas, il est bon que vos droits et obligations soient correctement définis. Si vous êtes également confronté à un locataire ou à un propriétaire qui ne prend pas ses obligations au sérieux, n’hésitez pas à nous contacter. Nous pouvons vous apporter des conseils sur mesure et vous assister dans le cadre d’une procédure.
Source : Bricks Advocaten
