Auteurs : Jolien Van der Veken et Stefaan Van Dyck (Monard Law)
Depuis la 6e réforme de l’État, les régions ont l’entière responsabilité de la législation sur le bail. Cette législation réglemente les contrats par lesquels un propriétaire (le bailleur) met temporairement un bien immobilier à la disposition d’un soi-disant locataire, qui l’utilise principalement dans son activité agricole (sauf forestière), moyennant le paiement d’une redevance. Les régions peuvent donc édicter en la matière leurs propres réglementations qui s’écartent de la loi fédérale sur les baux du 4 novembre 1969. À l’instar de la Région wallonne, la Région flamande a désormais également réformé la législation sur les baux avec effet au 1er novembre 2023.
Dans cet article, nous expliquons les changements les plus importants.
EXTENSION DU PÉRIMÈTRE AUX LOCAUX DE LOCATION COURTE
Le champ d’application de la loi fédérale sur les baux était limité au bail (loyer) de biens immobiliers utilisés dans l’exploitation agricole du locataire et à la mise en service de ces biens par l’établissement de l’usufruit entre les vivants par la volonté de l’homme et pour une période déterminée. Le décret flamand sur le bail s’applique également si ces biens sont mis en service en établissant un droit au bail d’une durée inférieure à 27 ans.
UN CONTRAT DE LOCATION ÉCRIT COMME STANDARD
En vertu de la loi fédérale sur le bail, il existait déjà une obligation d’établir le contrat de bail par écrit. Toutefois, aucune sanction n’était prévue en cas de non-respect de cette obligation. Le décret flamand sur les baux introduit désormais la possibilité de saisir le tribunal si une partie refuse de rédiger un contrat de bail. En outre, le décret prévoit un mécanisme de sanction pour la partie qui refuse de coopérer. Si le bailleur refuse et que la demande du locataire est accordée, le bail est renouvelé en faveur du locataire (à condition que cela ait été indiqué dans la mise en demeure). Si le locataire ne coopère pas, le bailleur peut exiger la résiliation du contrat (à condition que cela soit indiqué dans la mise en demeure). Enfin, le décret énumère un certain nombre d’informations qui doivent au moins figurer dans l’accord écrit.
CONTRAT DE LOCATION AVEC UN « PETIT PROPRIÉTAIRE »
En ce qui concerne la durée d’un contrat de location, le principe est qu’il soit conclu pour au moins 9 ans. A défaut de résiliation dans les conditions légales, le bail sera automatiquement prolongé par périodes successives de 9 ans à la fin de la période d’utilisation, même si la première période d’utilisation était supérieure à 9 ans.
Le décret flamand sur les baux donne aux propriétaires de petits terrains la possibilité de louer leur terrain une fois pour une durée déterminée de 9 ans ou plus, si un certain nombre de conditions sont remplies. Cela signifie que le contrat prend fin automatiquement à la fin de cette période unique et ne sera donc pas prolongé. Un « petit propriétaire » est défini comme une personne physique qui, au moment de la conclusion du contrat, est titulaire de tout droit réel sur une ou plusieurs terres cultivées non affermées qui ont ensemble une superficie maximale de 1,5 hectare. Le contrat de location doit être conclu par écrit.
EXPANSION DES POSSIBILITÉS DE RÉSILIATION POUR AFFORDATION OU RÉALISATION DE LA NATURE
En vertu de la loi fédérale sur les baux, il était déjà possible pour une administration publique ou une personne morale de droit public de résilier un bail en vue de la réalisation d’une forêt ou d’une nature dans le cadre d’une résiliation pour des raisons d’intérêt général et ce à l’expiration de chaque période de location. Le décret flamand sur les baux introduit désormais deux possibilités de résiliation pour le bailleur, spécifiquement pour le boisement ou l’aménagement de la nature. Ces options de résiliation vous permettent de résilier le bail à tout moment.
La première option d’annulation peut également être utilisée par les particuliers, mais est limitée aux terrains situés dans les « destinations vertes ». La deuxième possibilité d’annulation n’est ouverte qu’aux communes, mais s’applique à toutes les destinations. Le décret fixe un certain nombre de conditions pour chacune des options de résiliation.
Le délai de préavis est d’au moins 3 mois et sera prolongé le cas échéant pour les récoltes.
Ces options de résiliation sont toutefois soumises au « test de viabilité ». Cela signifie que le juge limite la validité de la résiliation à certaines parcelles ou à une certaine superficie, voire la refuse si la viabilité de l’activité commerciale existante du locataire est sérieusement compromise. Dans un certain nombre de cas énumérés dans le décret, on soupçonne de manière irréfutable que la qualité de vie est gravement perturbée.
POSSIBILITÉ SUPPLÉMENTAIRE DE RÉSILIATION POUR LA PERSONNE APRÈS 18 ANS
Le décret flamand sur les baux prévoit également une possibilité de résiliation supplémentaire pour le bailleur après une période de 18 ans pour disposer du bien loué en totalité ou en partie. Cette possibilité de résiliation doit être expressément incluse dans le contrat de location écrit. Concrètement, l’avis de cession peut être donné à partir de la deuxième période de bail et vers la fin de cette période. Toutefois, si la première période de location a une durée d’au moins 18 ans, le contrat peut être résilié à la fin de la première période de location. Le bailleur peut également résilier le contrat de cession à la fin de chaque période ultérieure de neuf ans. Le délai de préavis est d’au moins 2 ans et d’au plus 4 ans. Sans préavis, le contrat est tacitement renouvelé pour 9 ans.
RÉSILIATION D’UN CONTRAT DE BAIL AVEC UN LOCATAIRE RETRAITÉ
La loi fédérale sur le bail donnait déjà au bailleur la possibilité de résilier le contrat de bail avec un locataire retraité sans successeur. Le bailleur doit avoir l’intention d’exploiter lui-même le bien loué ou de transférer l’exploitation à un ou plusieurs membres de la famille spécifiés par la loi ou à une entreprise agricole viable. Cependant, la condition selon laquelle le locataire percevait une pension de retraite ou de survie constituait un obstacle. Le propriétaire ne peut pas savoir si le locataire bénéficie effectivement d’une pension.
Le décret flamand sur le bail introduit donc une présomption réfragable en matière de perception d’une pension à partir de l’âge légal de la retraite. La charge de la preuve est donc inversée. A partir du moment où le locataire a atteint l’âge légal de la retraite, le bailleur peut lui demander s’il bénéficie d’une pension de retraite ou de survie. Si, dans un délai de 60 jours à compter de cette demande, le locataire n’a pas prouvé qu’il est toujours actif et ne bénéficie pas d’une pension de retraite ou de survie, ou si, le cas échéant, il ne désigne pas un ou plusieurs membres privilégiés de sa famille pour poursuivre l’exploitation, il sera réputé percevoir une pension de retraite ou de survie, à condition que cette condition soit également expressément mentionnée dans la question adressée au locataire.
Le successeur, désigné par le locataire retraité, doit poursuivre les opérations dans l’année suivant la désignation. Dans le cas contraire, le bailleur peut toujours résilier le contrat. Toutefois, le juge peut déclarer la résiliation invalide dans des circonstances particulières.
Le délai de préavis est d’au moins 1 an et d’au plus 4 ans.
L’ACHETEUR SÛR
En vertu du décret flamand sur les baux, le locataire dispose également d’un droit de préemption pour lui-même ou pour un ou plusieurs membres privilégiés de sa famille qui participent effectivement à l’exploitation de ce bien lors de la vente du bien loué.
Une nouveauté est l’introduction du concept d’« acheteur sûr ». Il s’agit d’un acheteur-personne physique qui déclare par écrit au locataire dans le contrat d’achat-vente (ou au moment de l’attribution dans le cas d’une vente publique physique ou d’une vente dématérialisée) que le locataire pourra continuer à louer dans les mêmes conditions. conditions pendant 18 ans. Lorsque le bien loué est vendu à un acheteur sûr, le locataire ne peut plus céder son droit de préemption à un tiers. Dans ce cas, le locataire bénéficiera d’un renouvellement de bail.
NOUVELLES EXCEPTIONS AU DROIT DE PRÉEMPLOI DU LOCATAIRE
Le décret flamand sur les baux ajoute un certain nombre de cas dans lesquels il n’existe aucun droit de préemption pour le locataire.
Le locataire perd son droit de préemption en cas de vente en vue d’un boisement ou d’une inscription dans un plan de gestion de la nature dans un délai de 3 ans par un gouvernement. Une exception s’applique si la viabilité de l’exploitation agricole du locataire est gravement perturbée par la non-offre du droit de préemption. Le locataire n’a plus de droit de préemption une fois qu’il a atteint l’âge de la retraite et qu’il perçoit une pension de retraite ou de survie. Pour pouvoir faire valoir le droit de préemption, il doit prouver, dans les 2 mois après que l’agent d’exécution le lui a demandé, qu’il est toujours actif et ne bénéficie pas d’une pension de retraite ou de survie, ou qu’il a désigné un ou plusieurs membres privilégiés de sa famille qui pourraient éventuellement poursuivre son exploitation. DROIT À L’INFORMATION DE LA PERSONNE
Le locataire ne peut sous-louer le bien loué ni céder son bail à autrui sans l’autorisation écrite du bailleur. Le décret flamand sur les baux énumère un certain nombre d’informations qui doivent figurer dans la demande d’autorisation de transfert de bail ou de sous-location, sous peine de nullité.
Enfin, le décret flamand sur les baux donne au bailleur le droit de demander certaines informations au locataire. Il peut notamment demander au locataire d’indiquer dans un délai de 2 mois qui exploite ou a exploité le bien loué à une certaine époque ou dans un certain délai pendant une durée maximale de 5 ans avant la notification. S’il ne s’agit pas du locataire lui-même, le locataire informe le bailleur de la nature du droit d’usage du tiers qui exploite le bien loué.
La demande du bailleur ne peut pas porter sur une exploitation antérieure à la date d’entrée en vigueur du décret flamand sur les baux.
Un compteur numérique sera développé afin que les propriétaires puissent trouver facilement des informations sur l’identité de la personne travaillant sur leur propriété. Le bailleur peut ainsi préciser sa demande d’informations.
ENTRÉE EN VIGUEUR
Le décret flamand sur les baux est entré en vigueur le 1er novembre 2023 et s’applique aussi bien aux nouveaux contrats qu’aux contrats déjà conclus avant cette date et qui n’ont pas été résiliés.
Bron : Loi Monard
