Le tribunal tranche en faveur du propriétaire dans le cadre d’un litige concernant les frais de construction

ANALYSE DES AVIS

Le propriétaire californien George Sheetz a remporté vendredi une victoire devant la Cour suprême dans sa contestation de la constitutionnalité des frais qu’il était tenu de payer au comté pour obtenir un permis de construire sa maison. Dans une décision unanime rédigée par la juge Amy Coney Barrett, les juges ont convenu avec Sheetz que les conditions relatives aux permis de construire devraient être soumises à un examen approfondi même si elles étaient autorisées par la législation, plutôt qu’imposées sur une base individuelle par les administrateurs.

La décision était relativement étroite et n’a pas été aussi surprenante après la plaidoirie de janvier, au cours de laquelle le juge Neil Gorsuch avait observé que Sheetz et le comté étaient tous deux « d’accord radical » sur la question sur laquelle le tribunal avait accepté. decider. Vendredi, les juges n’ont répondu qu’à cette question – en faveur de Sheetz – et ont renvoyé l’affaire devant les tribunaux de l’État pour un nouvel examen à la lumière de la décision de la Cour suprême.

Le différend a commencé en 2016, lorsque Sheetz voulait construire une maison préfabriquée sur un terrain qu’il possède à Placerville, en Californie. Le comté d’El Dorado, où se trouve le terrain, a déclaré à Sheetz qu’il serait tenu de payer des « frais d’atténuation de l’impact sur la circulation ». avant de pouvoir obtenir un permis de construire. Sheetz a payé les frais, mais il s’est également adressé au tribunal de l’État pour contester la constitutionnalité des frais.

Sheetz a fait valoir que les frais violaient la clause de prélèvement du Cinquième Amendement, qui interdit au gouvernement de prendre une propriété privée pour un usage public « sans juste compensation ». Il a déclaré aux tribunaux de l’État que pour déterminer si les frais satisfaisaient aux exigences constitutionnelles, ils devraient appliquer le test décrit par la Cour suprême dans deux affaires de droits de propriété, Nollan c. California Coastal Commission et Dolan c. Ville de Tigard, Oregon. Ces affaires, prises ensemble, soutiennent que si un gouvernement veut exiger que quelqu’un abandonne sa propriété en échange d’un permis d’utilisation des terres, il doit démontrer qu’une telle condition est étroitement liée et à peu près proportionnelle aux effets de l’utilisation des terres proposée. Dans le cas de Sheetz, a-t-il soutenu, cela signifiait que le comté devait déterminer au cas par cas que les frais de 24 000 $ étaient nécessaires pour compenser l’impact de la congestion attribuable à son projet.

Les tribunaux de l’État ont rejeté la suggestion de Sheetz. Ils ont conclu que le test Nollan/Dolan s’applique uniquement aux frais imposés sur une base individuelle, plutôt qu’aux frais – comme les frais d’atténuation de l’impact sur la circulation – autorisés par la législation.

Vendredi, la Cour suprême n’était pas d’accord. Dans son avis de 11 pages destiné à un tribunal unanime, Barrett a expliqué que rien dans le texte de la Constitution n’indique que la clause de prélèvement ne s’applique pas aux frais imposés par les législatures. Il en va de même, a-t-elle poursuivi, pour l’historique de la clause de recettes. « En fait, écrit-elle, une déférence particulière à l’égard des mesures législatives n’aurait eu aucun sens historiquement, car la législation était la manière conventionnelle par laquelle les gouvernements exerçaient leur pouvoir de domaine éminent. » De plus, a-t-elle ajouté, les arrêts de la Cour suprême interprétant la clause de prélèvement ne font aucune distinction « entre la législation et les autres actes officiels ».

Barrett a souligné que la décision du tribunal n’a pas résolu certaines des autres questions soulevées par la contestation de Sheetz concernant la validité des frais – « notamment si une condition de permis imposée à une catégorie de propriétés doit être adaptée avec le même degré de spécificité qu’une condition de permis ». qui vise un développement particulier. La cour d’appel de l’État ne s’est pas prononcée sur cette question ni sur d’autres questions non résolues, a expliqué Barrett, car elle « partait du postulat erroné selon lequel les conditions législatives en matière de permis sont catégoriquement exemptées des exigences de Nollan et Dolan ». “La question de savoir si les autres arguments des parties sont préservés et leur impact sur la contestation judiciaire de Sheetz”, a conclu Barrett, “il appartient aux tribunaux de l’État d’examiner en première instance”.

Trois juges différents ont rédigé de brèves opinions concordantes dans lesquelles ils ont pesé sur certaines des questions qu’ils ont soulevées lors de la plaidoirie et sur certaines des questions laissées sans réponse par la décision du tribunal. La juge Sonia Sotomayor avait souligné en janvier d’autres frais liés à la propriété que les gouvernements imposent souvent et s’était demandé si la clause de prélèvement s’appliquait au cas de Sheetz. Dans un avis rejoint par le juge Ketanji Brown Jackson, elle a fait valoir que Nollan et Dolan ne s’appliquent que si les frais auraient constitué une saisie de propriété nécessitant une compensation gouvernementale si le gouvernement l’avait imposé en dehors du processus d’autorisation. Cette question, a indiqué Sotomayor, reste ouverte dans le cas de Sheetz.

Pour Gorsuch, la réponse à la question « de savoir si le critère Nollan/Dolan fonctionne différemment lorsqu’une prétendue expropriation affecte une « catégorie de propriétés » plutôt qu’un « développement particulier » » était claire : « Rien dans ce critère ne dépend de la question de savoir si le gouvernement impose la condition contestée sur une grande catégorie de propriétés ou sur une seule parcelle ou quelque chose entre les deux.

Mais dans un avis d’un paragraphe, le juge Brett Kavanaugh – rejoint par Jackson et la juge Elena Kagan – a écrit séparément pour souligner que le tribunal avait « explicitement refusé »[d] décider », la question soulevée par Gorsuch dans son opinion concordante. Par conséquent, a noté Kavanaugh, la décision du tribunal dans l’affaire Sheetz « n’aborde ni n’interdit la pratique gouvernementale courante consistant à imposer des conditions de permis, telles que des frais d’impact, sur les nouveaux développements au moyen de formules ou de calendriers raisonnables qui évaluent l’impact des catégories de développement plutôt que les impact de parcelles de propriété spécifiques. De plus, a souligné Kavanaugh, « aucune décision antérieure de cette Cour n’a abordé ou interdit cette pratique de longue date ».

Cet article a été initialement publié dans Howe on the Court.