Auteur : Xavier Deschilder (Deloitte)
Le logement abordable sera le défi des années à venir. On constate également que le marché locatif est en plein essor. Cependant, de nombreux locataires considèrent le loyer payé comme un investissement perdu.
Location temporaire…
En tant que promoteur, pourquoi ne choisiriez-vous pas de louer temporairement (encaissement temporaire) puis de vendre ? Après tout, de nombreux Belges manquent actuellement de pouvoir d’achat et de capital de départ. Une situation qui ne peut que s’aggraver étant donné le nombre croissant de célibataires au sein de la population belge.
…en vue d’un transfert ultérieur de propriété
Être propriétaire de son logement reste encore le rêve de nombreux Belges. La « formule achat-location » est une étape accessible vers la vente qui permet au locataire d’économiser d’abord un peu d’argent avant d’acquérir enfin la maison de ses rêves.
Location-vente, location de hamster, rent2buy,… quel est le nom ? Tout d’abord, il est important de savoir si vous louez le bien avec obligation d’achat ou avec option d’achat. Dans ce dernier cas, le locataire peut choisir de devenir propriétaire du logement en exerçant une option. Les loyers déjà payés seront alors (partiellement) déduits du prix de vente convenu. De cette façon, le locataire ne subit aucune dépense inutile.
Avec une obligation d’achat, le locataire devient toujours propriétaire du logement. Cependant, la question se pose de savoir si le locataire disposera du budget de départ requis au moment de l’achat et sera en mesure de contracter le crédit nécessaire. Quelle est la valeur d’une obligation d’achat si les fonds ne sont finalement pas disponibles ? Intégrer une option peut donc susciter un intérêt supplémentaire chez le locataire, l’acheteur final.
Prix de location et option d’achat : que faut-il prendre en compte ?
Lors de la conception de formules d’achat de location, réfléchissez bien aux variables suivantes :
Prix d’achat:
Fixez-vous un prix, ou laissez-vous le prix évoluer avec l’indice ? (santé/indice ABEX)
Montant de la location :
Vous louez le bien à un prix supérieur au loyer du marché ?
Option d’achat : (premium)
Une prime pour l’option d’achat peut inciter davantage le locataire à acheter réellement. Toutefois, celui-ci doit être proportionnellement inférieur à la TVA ou aux droits d’enregistrement.
Règlement du loyer :
La totalité du loyer est-elle facturée à l’achat ou seulement une partie ? En comptant le loyer sur une échelle dégressive, vous motivez le locataire à acheter plus rapidement.
Période d’option d’achat :
Pouvez-vous choisir librement le délai dans lequel vous effectuez l’achat ou le moment exact est-il déterminé à l’avance ? Si déterminé à l’avance, quand exactement ? En une ou plusieurs fois ?
TVA non déductible :
Qu’en est-il de la TVA non déductible si le bien est définitivement vendu sous droits d’enregistrement ?
Charge de financement :
Quels frais de financement pouvez-vous régler et comment ? En tant que promoteur/propriétaire, vous continuez à financer le bien.
L’objectif doit être de parvenir à une situation gagnant-gagnant, en tenant compte à la fois du rendement pour le promoteur et de la faisabilité pour le groupe cible spécifique de résidents.
La transparence est très importante à cet égard, tout comme des contrats juridiques solides. Des formules, des modes de règlement et d’indexation trop complexes peuvent dissuader les locataires/acquéreurs.
Conclusion
Les formules de location-vente sont certainement intéressantes à envisager pour soutenir structurellement le logement abordable et peuvent offrir au promoteur une solution partielle pour compenser des ventes décevantes à court terme par des revenus locatifs intermédiaires.
Bron: Deloitte
