Les habitants indignés de Santa Barbara sont passés à l’action lorsqu’un promoteur a dévoilé l’année dernière les plans d’un imposant complexe d’appartements en vue de l’historique Old Mission.
Ils se sont plaints auprès des autorités municipales, ont écrit des lettres et ont formé une organisation à but non lucratif pour tenter de bloquer le projet. Pourtant, les plans du développeur ont été réalisés.
Puis quelque chose d’inhabituel s’est produit.
À six cents kilomètres de là, à Sacramento, les législateurs de l’État ont discrètement inséré un texte dans un obscur projet de loi budgétaire exigeant une étude d’impact environnemental du développement proposé – ce qui, selon les défenseurs du logement, était une tentative de bloquer le projet.
La législation, le projet de loi 158 du Sénat, promulguée par le gouverneur Gavin Newsom, ne mentionnait pas nommément le projet de Santa Barbara. Mais la disposition était si détaillée et spécifique qu’elle ne pouvait s’appliquer à aucun autre développement dans l’État.
Les retombées ont été rapides : le promoteur a poursuivi l’État en justice et une députée de Santa Barbara, la puissante nouvelle présidente du Sénat de l’État, fait l’objet d’un examen minutieux pour son rôle dans le projet de loi.
La propriété actuelle est située à l’emplacement proposé pour la tour d’appartements de huit étages.
(Kayla Bartkowski/Los Angeles Times)
La saga met en lumière l’influence croissante du gouverneur et de la législature de l’État dans les décisions locales en matière de logement, ainsi que la bataille entre les villes et Sacramento pour remédier à la grave pénurie de logements en Californie.
Face au coût élevé du logement et des loyers en Californie, les dirigeants des États adoptent de plus en plus de nouveaux mandats en matière de logement qui obligent les villes et les comtés à accélérer la construction de nouveaux logements et à atténuer les obstacles qui entravent les promoteurs.
Dans ce cas, la loi visant le développement de Santa Barbara fait le contraire en rendant la construction plus difficile.
« Un horrible cauchemar »
La lutte a commencé l’année dernière après que les promoteurs Craig et Stephanie Smith ont présenté des plans ambitieux pour un projet de logement de huit étages comprenant au moins 250 appartements au 505 East Los Olivos St.
Le site de cinq acres se trouve à proximité de la vieille mission Santa Barbara, qui attire des centaines de milliers de touristes chaque année.
À Santa Barbara, un paradis à croissance lente où de nombreux immeubles d’habitation sont à deux étages, le projet Los Olivos était perçu comme un gratte-ciel. Le maire, Randy Rowse, a qualifié la proposition de « terrible cauchemar », selon le site de médias local Noozhawk.
Mais le développeur avait un avantage. La loi californienne exige que les villes et les comtés élaborent des plans de croissance tous les huit ans pour répondre à la population croissante de la Californie. Les juridictions sont tenues d’identifier les zones où des logements ou de la densité pourraient être ajoutés.
Si les villes et les comtés ne parviennent pas à élaborer des plans avant chaque délai de huit ans, une disposition entre en vigueur appelée « remède du constructeur ».
Il permet aux promoteurs de contourner les restrictions de zonage locales et de construire des projets plus grands et plus denses à condition d’inclure des logements à revenus faibles ou modérés.
Santa Barbara travaillait toujours avec l’État sur son plan de logement lorsque la date limite a été dépassée en février 2023. Le plan était terminé en décembre de la même année, mais n’est devenu officiel que lorsque l’État l’a certifié en février 2024.
Opposants au projet de développement de Santa Barbara, dans le sens des aiguilles d’une montre en partant du bas à gauche : Cheri Rae, Brian Miller, Evan Minogue, Tom Meaney, Fred Sweeney et Steve Forsell.
(Kayla Bartkowski/Los Angeles Times)
Un mois auparavant, en janvier, les promoteurs avaient soumis leurs plans. Et comme ils comprenaient 54 logements à faible revenu, la ville ne pouvait pas catégoriquement nier le projet.
« Les promoteurs jouaient aux échecs pendant que la ville jouait aux dames », a déclaré Evan Minogue, un habitant de Santa Barbara opposé au projet.
Il a déclaré que les générations plus âgées en Californie ont résisté au changement, laissant l’État adopter « des politiques sévères et universelles pour forcer les villes à faire quelque chose en matière de logement ».
Santa Barbara, une ville riche qui attire des célébrités, des artistes bohèmes et des militants écologistes, se bat depuis longtemps pour conserver son atmosphère de petite ville.
En 1975, le conseil municipal a adopté un plan visant à limiter le développement, ainsi que la consommation d’eau et la circulation, et à maintenir la population de la ville à 85 000 habitants. À la fin des années 90, l’acteur Michael Douglas, ancien élève de l’Université de Santa Barbara, a fait un don pour préserver la plus grande étendue de terre côtière de la ville.
Entourée par les montagnes de Santa Ynez, la ville est dominée par des bâtiments bas et des maisons unifamiliales. La valeur médiane d’une maison est de 1,8 million de dollars, selon Zillow. Un rapport municipal de l’année dernière a détaillé le besoin de 8 000 unités supplémentaires, principalement pour les ménages à faible revenu, au cours des années à venir.
Stephanie et Craig Smith, les développeurs du projet situé au 505 East Los Olivos Street.
(Ashley Gutiérrez)
Le membre de l’Assemblée Gregg Hart, dont le district comprend Santa Barbara, soutient le libellé du projet de loi budgétaire exigeant un examen environnemental. Il ne veut pas voir la tour de développement proposée au-dessus de l’ancienne mission et blâme la loi sur les recours des constructeurs pour son introduction.
« C’est une brillante illustration de l’état de fonctionnement du système de « remède du constructeur » », a déclaré Hart. « Proposer des projets comme celui-ci sape le soutien à la densité des bâtiments à Santa Barbara. »
Des réticences similaires ont été observées à Santa Monica, Huntington Beach et dans d’autres petites villes, alors que les promoteurs se bousculent pour utiliser la loi sur les recours des constructeurs. Un exemple notable s’est produit récemment à La Cañada Flintridge, où les promoteurs ont fait adopter un projet à usage mixte comprenant 80 unités sur un terrain de 1,29 acre malgré l’opposition farouche de la ville.
Néanmoins, la loi controversée n’exempte pas les développements de l’examen en vertu de la loi californienne sur la qualité de l’environnement, connue sous le nom de CEQA, la politique historique de l’État exigeant une étude des effets du projet sur la circulation, la qualité de l’air, etc.
Les promoteurs du projet de la rue Los Olivos ont toutefois cherché à éviter l’examen environnemental, en raison d’une nouvelle loi de l’État qui permet à de nombreux projets de remplissage urbain d’éviter de telles exigences. Le projet de loi 130 de l’Assemblée, basé sur la législation présentée par la membre de l’Assemblée Buffy Wicks (D-Oakland), a été promulgué par Newsom en juin.
Lorsque les promoteurs de Los Olivos ont demandé aux autorités municipales s’ils utilisaient l’AB 130 pour leur projet, un directeur de développement communautaire de Santa Barbara leur a dit en juillet 2025 que l’examen du CEQA était nécessaire. L’AB 130 ne s’applique pas si le projet est prévu à proximité d’un ruisseau et d’un habitat de zone humide, ou d’une autre zone écologiquement sensible, a écrit le directeur.
Quelques mois plus tard, la législature de l’État a adopté son projet de loi budgétaire exigeant cet examen.
Les résidents de Santa Barbara qui s’opposent au projet ont déclaré qu’ils n’avaient pas demandé la facture.
Mais si l’examen révèle que le trafic provenant du développement risquerait de submerger les voies d’évacuation en cas d’incendie, par exemple, il pourrait être plus facile pour eux de lutter contre le projet.
« Nous ne voulons pas passer pour des NIMBY », a déclaré Fred Sweeney, un résident qui s’oppose au projet, faisant référence à l’expression « pas dans mon jardin ». Sweeney, un architecte, et d’autres ont lancé l’association à but non lucratif Smart Action for Growth and Equity pour mettre en valeur le projet Los Olivos et un deuxième prévu par le même développeur.
Récemment, debout près du site du projet, Sweeney a montré du doigt les voitures alignées le long de la route principale. Ce n’était pas encore l’heure de pointe, mais la circulation commençait déjà à augmenter.
Un projet de loi « vraiment étrange »
Enfouie profondément dans le projet de loi 158 du Sénat, le projet de loi adopté par les législateurs de l’État ciblant le projet Los Olivos, se trouve une mention de la loi de l’État concernant les développements de logements urbains intercalaires. Le projet de loi 158 du Sénat a précisé que certains développements ne devraient pas être exemptés de cette loi.
Les développements dans « une ville de plus de 85 000 mais moins de 95 000 habitants, et dans un comté de 440 000 à 455 000 habitants », et qui sont également à proximité d’un monument historique, d’un canal de dérivation réglementaire et d’un bassin versant, ne sont pas exemptés, indique le projet de loi.
Selon le recensement de 2020, Santa Barbara compte 88 768 habitants. Le comté de Santa Barbara compte 448 229 habitants. Et le projet se situe à proximité d’un ruisseau et de la mission Santa Barbara.
Ce développement controversé faisait l’affaire.
Monique Limón est présidente par intérim du Sénat de l’État de Californie.
(Myung J. Chun / Los Angeles Times)
Une représentante du président du Sénat Pro Tem, Monique Limón, a déclaré à CalMatters que le sénateur avait participé à l’élaboration de ce texte d’exemption.
Lors d’une visite d’une ferme d’avocats à Ventura le mois dernier, Limón a refusé de commenter son rôle. Elle a cité le procès et posé des questions à Atty. Bureau du général Rob Bonta.
Limón, qui est née et a grandi à Santa Barbara, a confirmé qu’elle avait parlé à Sweeney – qui a lancé l’association à but non lucratif pour lutter contre le développement – de son opposition au développement.
Le projet Los Olivos a bénéficié de « beaucoup d’implication et de participation communautaire », a-t-elle déclaré. « En termes de retours, d’après ce que j’ai compris, en lisant les articles, il y a plus de 400 personnes qui ont donné leur avis… c’est un projet très public. »
Limón a également défendu son dossier de logement.
« Chaque texte législatif que je rédige ou révise, je le fais en fonction des besoins de notre État, mais aussi du point de vue de la communauté que je représente – qu’il s’agisse du logement, de l’éducation, de la protection de l’environnement ou de toute autre question qui se pose sur mon bureau », a déclaré Limón.
Les promoteurs ont intenté une action en justice contre la ville et l’État en octobre, affirmant que le SB 158 cible un projet spécifique : le leur. En tant que tel, cela serait illégal en vertu de la loi fédérale, qui interdit les « lois spéciales » ciblant une seule personne ou un seul bien.
La maison actuellement située sur le site de développement proposé.
(Kayla Bartkowski/Los Angeles Times)
Le procès prétend que Limón a promu et introduit le projet de loi au Sénat de l’État, soutient qu’il devrait être annulé et remet en question l’examen environnemental requis, ce qui ajouterait probablement des années à son calendrier et des millions à son budget.
Stephanie Smith, l’une des promoteurs, a déclaré au Times que le projet de loi était né des « protestations de riches propriétaires, dont beaucoup se font passer pour des défenseurs du logement jusqu’à ce que le logement proposé soit dans leur quartier ».
« En tant qu’ancien étudiant sans abri qui travaillait à temps plein et vivait dans ma voiture, je sais ce que signifie avoir du mal à se payer un logement. Vivre sans sécurité ni dignité m’a donné la conviction fondamentale que le logement est un droit humain fondamental non négociable », a déclaré Smith.
Les défenseurs des politiques publiques et les experts ont exprimé leur inquiétude quant au fait que les législateurs des États utilisent leur pouvoir pour s’immiscer dans les projets de logement locaux, en particulier lorsqu’ils prévoient des exemptions aux lois qu’ils ont imposées à tous les autres habitants de l’État.
« Il est difficile de l’ignorer lorsqu’une législation est rédigée de manière étroitement adaptée, en particulier lorsqu’un tel langage apparaît tard dans le processus et avec peu de participation du public », a déclaré Sean McMorris du groupe de bonne gouvernance California Common Cause. « Les projets de loi élaborés de cette manière risquent d’alimenter le cynisme du public à l’égard du processus législatif et des motivations qui sous-tendent une élaboration de politiques étroitement ciblées. »
Chris Elmendorf, professeur à la faculté de droit de l’UC Davis, spécialisé dans la politique du logement, a qualifié le langage spécifique du projet de loi de « vraiment étrange » et s’est demandé s’il survivrait à une contestation judiciaire.
Il s’attend à voir davantage de demandes d’exemptions aux lois nationales sur le logement.
« Les groupes locaux qui ne veulent pas du projet s’adressent au corps législatif pour obtenir l’allégement qu’ils auraient obtenu, à une époque antérieure, de la part de leur conseil municipal », a déclaré Elmendorf.
Enri Lala, étudiant à l’UC Santa Barbara, est le fondateur et président d’un groupe de logement étudiant. Il a déclaré que le projet de loi allait à l’encontre d’un récent mouvement en faveur du logement dans la région.
«C’est certainement hors du commun», a déclaré Lala. « Ce n’est pas le genre de démarche que nous souhaitons voir se répéter à l’avenir. »