Auteur : Marc Vandecasteele (LegalNews)
Les faits
Le litige portait sur les droits de succession dus au titre d’un legs spécial de pleine propriété d’un bien décrit dans la déclaration fiscale comme « maison de vacances » pour une valeur déclarée de 18.000,00 EUR.
Pour l’évaluation de ce bien immobilier, on a fait appel à un géomètre expert qui a signé la charte de qualité de l’administration fiscale flamande.
Suite à cette déclaration, des cotisations ont été établies au nom des contribuables, les droits de succession étant calculés au nom de chacun d’eux sur un legs spécial d’une valeur de 9 000,00 euros.
Un an après le décès, le bien immobilier a été vendu au prix de 80 000,00 euros. Compte tenu de l’écart entre la valeur de vente déclarée et le prix de vente réel ultérieur, Vlabel a fait procéder à une nouvelle évaluation. L’expert impliqué est arrivé à une valeur de (également) 80 000,00 euros.
Compte tenu de la prétendue sous-évaluation, des évaluations supplémentaires ont été effectuées, mais suite à l’opposition présentée, VLABEL a réduit la valeur du bien à la date du décès à 70 000,00 EUR.
VLABEL a pris ce fait en compte
les héritiers avaient effectué depuis le décès quelques travaux en vue de la mettre en vente et avec la limitation indiquée du volume/possibilités de construction en raison de l’emplacement de l’étang sur le terrain.
Comme les contribuables n’étaient toujours pas en mesure de se réconcilier avec les cotisations, ils ont engagé des poursuites judiciaires contre les cotisations.
L’avis du tribunal de première instance de Gand le 1er juin 2023
La valeur normale de vente d’un bien est déterminée non seulement par la valeur actuelle du bien en question, mais également par sa valeur future intrinsèque. Celui-ci prend en compte le potentiel du bien et l’utilisation optimale qui peut en être faite.
Le tribunal partage l’avis de Vlabel selon lequel le rapport ne remplit pas les conditions de l’article 3.3.1.0.9/1, §3. En effet, en ce qui concerne les « données d’urbanisme », le rapport indique uniquement que « selon le plan régional d’Aarschot-Diest, le terrain est situé dans une zone de loisirs ». Le mot « avec » n’a aucun sens dans cette phrase.
Dans son évaluation/rapport, l’arpenteur aurait oublié de tenir compte du Plan provincial d’implantation territoriale en vigueur depuis 2013 et qui s’applique à la propriété en question. Conformément aux dispositions qui y sont énoncées, un séjour de week-end peut être maintenu, rénové ou agrandi. En cas de démolition, un logement permanent est même possible dans le cadre d’une « habitation à petite échelle » sous réserve d’une demande de changement de destination. Ce fait entraîne une valeur ajoutée intrinsèque pour le terrain sur lequel se trouve le logement de week-end et a été souligné lors de sa mise en vente par l’intermédiaire de l’agence immobilière.
De plus, les points de comparaison utilisés par l’estimateur ne sont pas représentatifs. Ils sont situés entre 5 et 15 km de la propriété, dans d’autres communes. Il existe cependant suffisamment de points de comparaison dans la rue adjacente qui relèvent du même sous-RUP. Les prix de vente y oscillent entre 55 000,00 et 170 000,00 euros.
Au vu de ce qui précède, le tribunal estime que le rapport d’expertise n’est pas opposable à Vlabel. Pour l’évaluation, Vlabel prend à juste titre en compte le prix de vente de 80 000,00 euros. Vlabel a réduit ce montant à 70.000,00 EUR en raison des travaux de rénovation effectués sur le terrain par les contribuables. Les contribuables ne prouvent pas qu’ils ont dépensé plus de 10 000,00 EUR pour des travaux de rénovation du bien immobilier concerné dans un délai d’un an et demi après le décès de Mme V.
La prétention des contribuables n’est pas fondée.
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