L’influence du cohousing sur un contrat de location : que faut-il savoir ? (Avocats en briques)

Auteurs : Özge Güneç et Ruben Volckaert (Bricks Advocaten)

Cohabitation – cohabitation dans une maison de location

Le cohabitat, ou vie communautaire, gagne en popularité en tant que forme alternative de vie. Le cohousing offre aux locataires et aux propriétaires de nouveaux défis et opportunités. Alors que les contrats de location traditionnels incluent généralement un locataire ou un ménage, le cohabitation introduit le concept d’espaces partagés et de responsabilités collectives. Cette dynamique entraîne plusieurs considérations juridiques cruciales pour une compréhension claire et une expérience de cohabitation harmonieuse.

Dans ce blog, nous approfondissons les aspects juridiques du cohousing, excluant le concept de cohousing en tant que propriétaire où l’on achète une maison privée entièrement équipée et un jardin ainsi qu’une part dans un jardin commun et un bâtiment central dans lequel les fonctions sont partagées.

Nous vous expliquons comment ce type de logement affecte vos droits et obligations locatifs, et ce que vous devez savoir avant de signer un contrat. Que l’on soit un locataire chevronné ou que l’on débute tout juste l’exploration du cohabitat en tant que locataire ou propriétaire, il est crucial de mieux s’informer afin d’éviter d’éventuels pièges.

Dans le cadre du cohabitat, un contrat de location doit dans tous les cas être conclu afin de déterminer les droits et obligations du propriétaire et du locataire l’un envers l’autre. Un propriétaire et les différents résidents d’une cohabitation peuvent procéder de deux manières différentes pour établir leurs relations mutuelles.

Ils peuvent soit établir un seul contrat de location pour plusieurs colocataires ; Soit établir un contrat principal avec un locataire principal et les autres colocataires peuvent à leur tour conclure un contrat de sous-location avec ce locataire principal ;

Les deux méthodes ont leurs avantages et leurs inconvénients.

Un contrat de location pour tous les colocataires

Dans ce cas, le contrat de location est signé par tous les colocataires ensemble, de sorte qu’ils s’engagent chacun individuellement envers le propriétaire à respecter leurs obligations conformément au contrat de location. En cas de non-respect de leurs obligations de locataire, ils pourront être adressés séparément par le propriétaire pour d’éventuels manquements.

Par exemple, si le loyer n’est pas payé (ou n’est pas payé correctement) et que le propriétaire engage une procédure de recouvrement des arriérés de loyer, le propriétaire peut tenir tous les locataires solidairement responsables du montant total des arriérés de loyer et le locataire (sauf accords contractuels au contraire) aurait été fait) n’avancent pas l’argument selon lequel il n’est obligé de payer que sa part.

Même dans le cas où l’un des colocataires souhaite résilier le contrat de location, le décret flamand sur les locations de logements (applicable aux contrats de location résidentielle à partir du 1er janvier 2019) détermine des règles particulières concernant le sort du contrat de location. Le principe est que chaque colocataire peut résilier lui-même le contrat de location dans les conditions incluses dans le décret flamand sur les locations de logements, et qu’il peut également proposer un nouveau locataire.

Le(s) autre(s) locataire(s) et le propriétaire ont trois mois pour décider d’accepter ou non le locataire proposé. S’il n’est pas d’accord ou ne communique pas sa décision, le cohabitant sortant peut s’adresser au juge de paix pour lui demander de décider que le locataire proposé deviendra locataire à compter de la décision.

Le juge ne peut rejeter cette demande que dans un certain nombre de cas, tels que des garanties financières insuffisantes de la part du nouveau locataire, une notification explicite des locataires restants qu’ils n’accepteront pas le nouveau locataire ou si la norme d’occupation autorisée est en conséquence dépassée.

Si le propriétaire ou les colocataires restants acceptent le nouveau locataire ou si le juge est d’accord, le colocataire sortant n’est plus tenu de remplir ses obligations de locataire après le délai de préavis.

Si le locataire sortant ne propose pas de nouveau locataire ou si celui-ci n’est pas accepté par le propriétaire, les locataires restants ou si la demande est rejetée par le juge, le locataire sortant reste responsable pendant six mois. Cela signifie qu’après le délai de préavis, il peut toujours être tenu responsable du paiement du prix de location pendant cette période.

Un bail principal avec un locataire principal et des accords de sous-location avec d’autres colocataires

Dans certains cas, le cohabitation peut également être réalisé en concluant un bail principal avec un locataire principal et des accords de sous-location avec les cohabitants supplémentaires. Il faut être sûr que la sous-location est possible ! Ce principe est tout simplement interdit dans le cas de la location résidentielle, sauf s’il est expressément autorisé par contrat.

Même si l’autorisation requise a été obtenue, un locataire principal n’est toujours pas autorisé à sous-louer l’intégralité du bien locatif et doit toujours établir sa propre résidence principale dans le bien. Il faut également s’assurer que le contrat de sous-location ne peut pas être conclu pour une durée plus longue que la durée (restante) du bail principal.

Le propriétaire principal n’a aucun problème avec les sous-locataires. Ils ont leur propre relation locataire-propriétaire avec le locataire principal/sous-bailleur. Cela peut engendrer des situations particulièrement complexes ! D’autant plus qu’une rupture de contrat par une partie n’est pas toujours commise par la partie qui peut en être légalement responsable.

Le cohabitat en tant que violation du droit de l’environnement – violation de la construction

Selon la manière dont le cohabitat est organisé, il peut parfois être considéré par une ville ou une commune comme une modification non autorisée de la fonction du bien immobilier utilisé. Cela pourrait à son tour constituer une infraction à la construction ou à la loi environnementale pour laquelle le locataire et le propriétaire pourraient être tenus responsables.

Certaines villes et communes prévoient donc des exigences supplémentaires pour une telle forme de cohabitation et ont édicté des réglementations qui doivent être respectées afin d’éviter ces problèmes et risques de grande envergure.

Il est donc toujours conseillé à toutes les parties de faire au préalable les recherches nécessaires sur la manière dont elles souhaitent organiser cela. Pour des informations et des conseils plus détaillés, il est conseillé de demander un avis juridique. Vous pouvez ainsi être assuré d’une expérience de cohabitation sans faille dans les limites de la loi.

Source : Bricks Advocaten