Auteur : Ivan Coppens (Theoma)
Il n’y a pas beaucoup de place pour la liberté contractuelle lors de la location de logements. En effet, le décret (flamand ou wallon) sur le logement et le code bruxellois du logement déterminent par une loi impérative (obligatoire sans possibilité de dérogation) la plupart des droits et obligations des locataires et des propriétaires.
Cela n’empêche pas qu’une certaine marge reste à la liberté contractuelle, notamment en ce qui concerne la sanction des manquements du locataire. Attention cependant car la liberté contractuelle y est également limitée, du moins pour le bailleur professionnel si le locataire est une personne physique. Après tout, le bailleur professionnel doit également tenir compte des dispositions du Code de droit économique (WER).
La société-bailleur, c’est-à-dire « toute personne physique ou morale qui poursuit un but économique de manière durable, ainsi que ses associations » (Article I.8, 39° CEL, Article I.22/1, 4° CEL ). Les locataires, quant à eux, sont considérés comme des consommateurs. En effet, un consommateur est « toute personne physique qui agit à des fins qui ne relèvent pas de son activité commerciale, artisanale ou libérale » (article I.1, 2° CEL). Et le (bon) consommateur doit être protégé de la (mauvaise) entreprise !
Un premier ensemble de dispositions dont il faut tenir compte se trouve dans le livre VI WER, Pratiques de marché et protection du consommateur, clauses illicites (article VI.83 WER).
L’article VI.83, 17° CEL stipule qu’est illégale la clause qui fixe le montant de l’indemnisation due par le consommateur (locataire) qui ne remplit pas ses obligations, sans prévoir une indemnité équivalente à verser à l’entreprise (bailleur) qui reste. en défaut. L’article VI.83, 24° CEL dispose qu’il est illicite la clause qui, en cas d’inexécution ou de retard dans l’exécution des obligations du consommateur (locataire), fixe des montants d’indemnisation manifestement non proportionnés au préjudice causé. par l’entreprise (propriétaire) peut être subie.
Dans le cadre d’un bail d’habitation, ces dispositions s’appliquent par exemple à la clause selon laquelle le propriétaire peut réclamer une indemnité de relocation en cas de résiliation du bail du fait du locataire. Si le contrat de location ne prévoit pas d’indemnisation équivalente en cas de manquement du propriétaire à ses obligations, ou si cette indemnisation n’est pas proportionnée au désavantage que pourrait subir le propriétaire, alors la disposition prévoyant une indemnisation pour la relocation est illégale et donc nulle. . Le tribunal ne peut remplacer cette disposition nulle en statuant que le locataire est tenu au paiement d’une redevance de relocation déterminée par le droit commun (Cass., 9 octobre 2020, C.19.0631.N). Ces dispositions légales s’appliquent non seulement à l’indemnité de relocation, mais à toute sanction prévue au contrat de location en cas de manquement du locataire à ses obligations (par exemple la clause d’indemnisation en cas de retard de paiement du loyer).
Un deuxième ensemble de dispositions dont le bailleur professionnel doit tenir compte sont les dispositions du Livre XIX WER, concernant les « dettes de consommation ». Dommages et intérêts en cas de retard de paiement.
Le bailleur professionnel ne peut déterminer librement à partir de quand sont dus des intérêts au taux d’intérêt qu’il a fixé en cas de retard de paiement du loyer. De même qu’il ne peut prétendre à une quelconque indemnisation pour retard de paiement du loyer, sur la base d’une clause de dommages et intérêts contractuellement convenue.
Si des intérêts sont prévus, ils ne pourront jamais être supérieurs aux intérêts applicables en matière commerciale (loi du 2 août 2002 relative à la lutte contre le retard de paiement dans les transactions commerciales). Également fait avec la clause selon laquelle les intérêts sont facturés automatiquement et sans mise en demeure. Les intérêts sur le loyer impayé ne peuvent être facturés que 14 jours calendaires après l’envoi d’un premier rappel (gratuit) ou d’une mise en demeure (une exception s’applique aux PME qui peuvent déterminer que des intérêts seront déjà facturés à partir du lendemain de l’envoi du premier rappel).
Il en va de même pour les indemnités de retard de paiement. Ceci est également limité :
jusqu’à 150 € -> 20 €entre 150,01 -500 € -> 30 € + 10% sur la tranche supérieure à 150,01 €à partir de 500 € -> 65 € + 5% sur la tranche supérieure à 500 € avec un maximum de 2 000 €
Par ailleurs, la clause de dommages et intérêts ne peut être appliquée qu’après l’envoi d’une mise en demeure prenant la forme d’un premier rappel et après l’expiration d’un délai d’au moins quatorze jours calendaires commençant le troisième jour ouvrable après l’envoi du rappel au locataire. Si le rappel est envoyé par e-mail, le délai de quatorze jours court à compter du lendemain de l’envoi de l’e-mail.
N’oubliez pas que le rappel ou la mise en demeure doit répondre à une série de conditions formelles. En savoir plus à ce sujet dans notre article de blog précédent.
Que se passe-t-il si le contrat de location prévoit des intérêts plus élevés et/ou une clause de dommages-intérêts plus élevés ou précise que des intérêts et/ou des dommages-intérêts sont dus de plein droit et sans mise en demeure ? Dans ce cas, ces conditions de paiement seront considérées comme non écrites. En conséquence, aucun intérêt ni dommage ne pourra être facturé au locataire.
Exemple de conditions de paiement valides pour votre contrat de location :
En cas de non-paiement du loyer à l’échéance et dans le cas où le locataire ne respecte pas un premier rappel/mise en demeure adressé par ou pour le compte du bailleur, ceci dans un délai de quatorze jours calendaires à compter du le troisième jour ouvrable après l’envoi du rappel par courrier ou le lendemain de l’envoi du rappel par e-mail, le locataire est redevable d’intérêts sur le montant restant dû au taux d’intérêt applicable en matière commerciale, ainsi qu’une indemnité destinée à couvrir les frais de recouvrement amiable. , égale à l’indemnité maximale prévue à l’article XIX.4, 2° WER (Code de droit économique). Un premier rappel de paiement par e-mail ou courrier est gratuit ; pour les rappels supplémentaires, des frais administratifs supplémentaires seront facturés, soit le montant maximum tel que prévu à l’article XIX.2 § 2 WER. Le locataire déclare avoir pris connaissance des dispositions légales précitées.
Bron : Théoma
