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Le service de planification de Vancouver affirme que le développement immobilier est si difficile maintenant qu’il recommande de permettre aux promoteurs de différer des millions de frais à l’hôtel de ville.
Sinon, disons le personnel de la ville, il y a un risque réel que de nombreux projets ne se déroulent jamais – et cet argent ne serait jamais collecté et les maisons jamais construites.
La proposition obligerait la ville à emprunter de l’argent ou à tirer des réserves au cours des 10 prochaines années pour couvrir les coûts des infrastructures et des équipements qui ont traditionnellement été couverts par les frais de développeur. La ville affirme que l’emprunt pour combler l’écart de financement n’apportera aucun impact financier aux contribuables, car il devrait être couvert par les contributions futures du développement.
Le déficit unique de plus de 140 millions de dollars pourrait cependant signifier que la ville peut devoir retarder la livraison de certaines améliorations des commodités et des infrastructures, ou réduire leur portée.
« Ce que nous essayons de faire, c’est de nous assurer que les projets peuvent aller de l’avant. Si les projets ne peuvent pas aller de l’avant, nous n’obtenons aucun paiement, nous n’obtenons aucune infrastructure », a déclaré Josh White, directeur général de la planification de Vancouver. «Les coûts ont augmenté de façon spectaculaire plus rapidement que les revenus. Et nous voulons que les prix et les loyers se rédigent, mais cela signifie également que si nous voulons que les projets progressent, les coûts doivent également se retirer. Ou bien l’arithmétique ne fonctionne pas.»
La construction est en plein essor depuis si longtemps que beaucoup à Vancouver semblent avoir un «sentiment d’incrédulité» que le marché est maintenant si difficile, a déclaré White. « Comme: » Comment cela pourrait-il être? C’est Vancouver! « »
Le marché de Vancouver a connu «40 ans de flottabilité soutenue», où des événements comme Covid-19 et la crise financière de 2008 n’étaient guère plus que des «blips sur le radar», a déclaré White.
Mais White est l’ancien organisateur co-chef de la ville de Calgary.
L’Alberta était toujours « si boom et coup, qu’il y avait toujours un sentiment de peur, donc il y avait de la discipline », a-t-il déclaré. Cela signifiait que chaque politique a été évaluée à travers une lentille de: «« Cela pourrait être viable maintenant, mais demain ce n’est peut-être pas le cas ». … Mais ici, c’était comme: «Oh, ça fonctionnera toujours, car le prix augmente.» »
Pendant des années, Vancouver a conduit plus d’attentes et de coûts sur les développements, a déclaré White, « et le prix nous a toujours renfloué. Mais quand la musique s’arrête, et vous avez toujours tous ces coûts superposés les uns aux autres, alors cela cesse de avoir un sens. Et nous sommes à ce point de vue. »
Le conseil municipal a déjà approuvé quelques demandes individuelles de développeurs qui cherchent à modifier des projets sur un marché changeant, notamment en retardant des millions de dollars de frais de la ville, et une demande récente d’un développeur de payer 55 millions de dollars en espèces pour obtenir un engagement à construire 102 unités de location inférieures à celle-ci.
Ce sont des exemples individuels, mais la ville continuera probablement à examiner les changements systémiques pour faire fonctionner les choses, au-delà des recommandations de la semaine prochaine sur les reports de prélèvement. D’autres villes, comme Surrey et Coquitlam, envisagent également des mesures de viabilité du développement.
Certains Vancouverites craignent que cela puisse être une tendance troublante de la ville qui donne trop de choses au secteur privé, tout en extraissant moins dans les avantages publics. Cette semaine a également apporté l’une des décisions de rezonage les plus en vue de Vancouver, et une préoccupation récurrente soulevée lors de l’audience publique concernait trop la ville et ne pas en avoir assez en retour.
Mardi, le conseil a approuvé une demande de rezonage de Westbank Corp. et Crombie Real Estate Investment Trust pour construire trois tours de location dans la propriété à East Broadway et commerciales occupées par un Safeway.
De nombreux adversaires du projet se sont plaints de son niveau d’accessibilité. Alors que de nombreux grands développements de location résidentiels récents à Vancouver incluent 20% des unités aux loyers inférieurs au marché, ce projet Broadway-Commercial ne comptait que 10% des maisons avec des loyers «à l’échelle de la ville».
Le conseil a soutenu le projet, sauf Green Coun. Pete Fry qui s’est abstenu et à faire face au pays. Sean Orr qui a voté contre. Orr et Fry ont déclaré qu’ils voulaient de la densité dans ce grand centre de transit mais s’inquiétaient de l’abordabilité réduite.
Fry a cité plusieurs autres projets majeurs récents approuvés par le Conseil avec des avantages publics importants, dont beaucoup avec la composante de 20% par cents, et a déclaré que «ce projet particulier représente une éloignement de ces attentes».
« Je crains que nous ne créons un précédent ici », a déclaré Fry. «Nous diminuons les attentes de l’abordabilité.»
Orr a dit qu’il craignait que «nous ne voyions pas les avantages publics complets que nous pourrions voir» et «la densité axée sur le transit ne peut pas être un chèque en blanc aux fiducies de placement immobilier».
Craig Ollenberger, président du Grandview-Woodland Area Council, a exprimé cette semaine des préoccupations similaires au conseil municipal au sujet de l’abordabilité du projet.
Après la réunion, Ollenberger a déclaré: « Ils ont établi une toute nouvelle barre bien inférieure. »
Ollenberger comprend que le Conseil ABC-Majority de Vancouver a été élu dans une promesse de construire plus de logements plus rapidement, et ils doivent s’adapter aux conditions du marché. Mais, a-t-il dit, une série de décisions récentes « semble faire partie d’une tendance à abandonner l’effort visant à assurer les avantages du public à ces projets. »
«Ils semblent ne pas se soucier du magasin.»
«Cela se résume à une question fondamentale: si nous construisons, pourquoi construisons-nous? Si nous n’obtenons pas l’abordabilité, si nous n’obtenons pas d’avantages publics – et si nous sommes maintenant, en fait, même en dette pour construire ces choses?» Ollenberger a déclaré. « Pourquoi fais-nous pour le faire? Vous ne construisez pas pour le bâtiment, ce n’est pas assez bon. Vous devez construire pour apporter des améliorations dans certaines de ces choses qui comptent. »
White a également entendu cette inquiétude.
« Il continuera de se présenter dans les contributions des équipements communautaires qui sont inférieurs à celles à laquelle nous nous sommes habitués. Et c’est la réalité économique de la crise de viabilité dans laquelle nous sommes », a déclaré White.
White voit son rôle à l’hôtel de ville venir avec «une tension saine» agissant à la fois comme «un régulateur et un facilitateur».
« Et nous n’obtenons pas les résultats qui nous intéressent, s’ils ne construisent pas », a-t-il déclaré. «Il s’agit de l’art du possible.»
dfumano@postmedia.com
x.com/fumano
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