Auteur : Marc Vandecasteele (LegalNews)
L’avis du juge d’appel du tribunal de première instance de Louvain le 7 décembre 2022
La cour d’appel détermine et statue que :
le 29 janvier 1993, un bail commercial a été conclu entre le demandeur et le prédécesseur légal de Warehouses DP scva pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 1993 et tacitement renouvelable pour chaque période de 9 ans ; Le 18 janvier 2019, un accord contenant une option d’achat a été conclu entre Warehouses DP cva en tant que fournisseur d’options et The Good Life Development Fund cvba en tant que détenteur d’options concernant, entre autres, le bâtiment dans lequel la prestataire exploitait son entreprise, dans lequel The Good Life Development Fund cvba a agi au nom et pour le compte d’une société de projet encore à créer ; par lettre du 28 juin 2019, The Good Life Development Fund cvba a exercé l’option d’achat convenue au nom et pour le compte de MT bv, société en formation ; le 11 décembre 2019, un acte de vente authentique a été signé entre Entrepôts DP cva en qualité de vendeur et le défendeur en qualité d’acheteur relativement à l’immeuble dans lequel la demanderesse exploitait son commerce ; par lettre recommandée du 20 décembre 2019, la défenderesse a informé la plaignante qu’en tant que nouvelle propriétaire des locaux commerciaux loués par la plaignante, elle mettait fin au bail commercial conformément aux articles 12 et 16, 3° de la loi sur le bail commercial, prenant en tenant compte d’un délai de préavis d’un an commençant le 24 décembre 2019 et se terminant le 23 décembre 2020 ; le demandeur a contesté le bien-fondé et les motifs de la résiliation par le défendeur par lettre recommandée en date du 10 janvier 2020 ; il précise que la résiliation est nulle car elle n’a pas eu lieu dans un délai de 3 mois après l’acquisition par le défendeur du bien commercial ; l’acte authentique de vente relatif au bien commercial fait apparaître que le transfert de propriété entre Entrepôts DP cva en qualité de vendeur et le défendeur en qualité d’acheteur a eu lieu à la date de passation de cet acte, soit le 11 décembre 2019 ; le défendeur a acquis le bien commercial loué selon le droit commercial le 11 décembre 2019, par transfert du droit de propriété ; cela correspond à l’accord qui a été conclu précédemment concernant l’option d’achat exercée, dans lequel il a été déterminé selon l’article 4.1 que le titulaire de l’option sera le propriétaire de l’acte notarié ; le défendeur a donc acquis le local commercial loué le 11 décembre 2019 au sens de l’article 12 de la loi sur les baux commerciaux ; le fait que le défendeur s’était déjà comporté en propriétaire envers le demandeur – selon le demandeur au moins depuis août 2019 – et que les loyers avaient déjà été perçus par le défendeur à partir du 1er octobre, n’y change rien, car ces actions sont en cours. tout cas distinct de toute acquisition du bien loué par le défendeur en vertu du droit commercial. La position de la Cour de cassation
L’article 12, premier alinéa, de la loi sur les baux commerciaux prévoit que, même si le contrat de location réserve le droit d’expulser le locataire en cas d’aliénation, celui qui acquiert le bien loué à titre gratuit ou onéreux ne peut qu’expulser le locataire. en cas d’aliénation dans les cas mentionnés aux 1°, 2°, 3° et 4° de l’article 16, et à condition qu’il résilie le bail un an à l’avance et dans les trois mois de l’acquisition, avec une déclaration claire. du motif sur lequel est fondée la résiliation, le tout sous peine de déchéance.
Le deuxième alinéa poursuit qu’il en est de même si le loyer n’a pas été fixé à date fixe avant l’aliénation, si le locataire utilise le bien loué depuis au moins six mois.
Il s’ensuit que l’acquéreur peut résilier le bail commercial dans un délai de trois mois à compter du moment où il acquiert un droit réel sur le bien qui lui en donne la jouissance. Il ne suffit pas de se comporter en titulaire d’un droit réel sur la propriété, y compris de percevoir le loyer préalablement à l’acquisition de ce droit réel.
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