Auteur : Bricks Advocaten
Qu’est-ce qu’un certificat de performance énergétique ?
Un certificat de performance énergétique indique l’efficacité énergétique d’une propriété et démontrera dans quelle mesure un bon réseau sera ou non économe en énergie.
La consommation énergétique du bien sera indiquée au moyen d’un code couleur et d’un chiffre clé (exprimée en kilowattheures par mètre carré = kWh/m²). Le chiffre est une représentation de la puissance nécessaire pour chauffer un mètre carré de la propriété pendant un an. Le code couleur, associé à un code numérique, indiquera s’il faudra beaucoup ou peu d’énergie pour le chauffer correctement. Si le résultat est rouge, cela signifie que la valeur est mauvaise et que beaucoup d’énergie sera consommée. L’inverse s’appliquera au vert.
Une disposition différente s’applique aux maisons neuves.
Dans ce cas, un EPC sera remplacé par un PEB (Performance Energétique et Climat Intérieur). Ce document ne peut être établi qu’après l’achèvement du bâtiment. La déclaration PEB doit être effectuée dans les 12 mois suivant la mise en service de l’habitation ou après l’achèvement des travaux.
Obligatoire à la vente
Lors de la vente d’un bien immobilier, il est obligatoire de présenter un Certificat de Performance Energétique (CPE). Une obligation qui est en vigueur depuis le 19 novembre 2010.
Si vous, en tant que propriétaire, souhaitez proposer un immeuble à la vente, vous aurez déjà besoin d’un EPC lors de sa mise en vente. Sur simple demande d’un candidat acquéreur, vous devez être en mesure de présenter un certificat de performance énergétique valide qui sera transféré à l’acquéreur lors de la vente effective de l’immeuble. Ce n’est pas toujours le cas pour les logements neufs car il reste parfois encore du temps pour traiter la déclaration, ce qui fait que, contrairement au CPE, celle-ci ne peut pas être jointe à la vente.
Lorsque vous commencez à faire connaître la vente du bien, il est important que les références nécessaires soient déjà fournies. Cela signifie que le Score Énergétique (chiffre clé mentionné ci-dessus) de l’EPC et l’adresse du logement avec numéro de maison ou le Code Unique de l’EPC doivent être inclus dans votre annonce. S’il n’est pas possible d’inclure tout cela en détail en raison de la nature de l’annonce, seul le numéro EPC suffit.
Même lors de la vente proprement dite, il sera vérifié s’il existe un CPE valide pour le bâtiment et s’il a été porté à la connaissance de l’acheteur. Si le notaire constate que ces obligations n’ont pas été respectées lors de la passation de l’acte authentique, il devra en informer immédiatement l’Agence flamande de l’énergie. Le non-respect de ces obligations peut entraîner des amendes.
Et lors de la location
Un certificat EPC doit également être fourni pour la location de logements et des dispositions similaires s’appliquent à celles pour la vente de biens immobiliers.
Un EPC négatif ne doit pas toujours être « négatif ».
Il a été indiqué ci-dessus qu’un certificat de performance énergétique négatif signifie que la maison n’est pas vraiment économe en énergie, ce qui n’est pas une bonne nouvelle en ces temps pour de nombreuses raisons.
De plus, le gouvernement exige que les biens immobiliers présentant un score EPC négatif soient rénovés dans les 5 ans suivant leur achat.
Les immeubles d’habitation et les unités d’habitation doivent répondre aux niveaux minimaux de performance énergétique suivants dans les cinq ans suivant la date de passation de l’acte authentique lors d’un transfert notarié de pleine propriété, de l’établissement ou du transfert d’un droit de superficie ou de l’établissement ou du transfert d’un bail à bail. :
si l’acte authentique est passé à compter du 1er janvier 2023 : étiquette D ; si l’acte authentique est passé à compter du 1er janvier 2028 : label C pour les maisons individuelles et les immeubles d’habitation collectifs ; label C dans le cas d’un appartement ; si l’acte authentique est passé à compter du 1er janvier 2035 : label B pour les maisons individuelles et les immeubles d’habitation collectifs ; label C dans le cas d’un appartement ; si l’acte authentique est passé à compter du 1er janvier 2040 : label A pour les maisons individuelles et les immeubles d’habitation collectifs ; étiquette B dans le cas d’un appartement ; si l’acte authentique est passé à compter du 1er janvier 2045 : label A pour les maisons individuelles et les immeubles d’habitation collectifs ; label A dans le cas d’un appartement.
(Article 9.3.4. Décret Énergie)
Il existe des obligations similaires pour les bâtiments non résidentiels (voir article 9.3.1 du décret sur l’énergie).
Ainsi, non seulement vous possédez un logement qui consommera beaucoup, mais – en fonction du moment de l’achat et de la note spécifique du certificat de performance énergétique – vous êtes aussi parfois obligé de rénover le bien.
Et pourtant, un si mauvais score ne doit pas nécessairement être mauvais
Pour les maisons à faible performance énergétique, vous pouvez – en plus des nombreuses autres primes de rénovation – recevoir une prime si vous rénovez la maison de manière si approfondie dans les 5 ans que le score EPC s’améliore considérablement.
Vous n’êtes éligible à cette prime que si vous obtenez une étiquette énergétique plus élevée sur votre certificat EPC après la rénovation énergétique. Le label EPC que vous devrez obtenir dépend du type d’habitation. Par exemple, pour une maison bénéficiant d’un label EPC E ou F, vous devrez obtenir au minimum le label énergétique C dans un délai de 5 ans après les rénovations.
Le montant de la prime dépendra du type de logement et du label EPC que vous obtiendrez après la rénovation :
Montant de la prime
Label EPC obtenu
Maison
avec l’étiquette E de F
Appartement
avec l’étiquette D, E ou F
Étiquette EPC C
2.500 €
Non
Label EPC B 3.750 €
2.500 €
Label EPC A 5 000 €
3.750 €
Pour être éligible à une prime du label EPC, vous devrez remplir un certain nombre de conditions :
La prime ne peut être obtenue que pour une habitation présentant une mauvaise performance énergétique constatée dans un certificat EPC valide (pas plus ancien que 2019). Seules les valeurs E ou F sont éligibles pour une maison, D, E ou F pour un appartement. Le label EPC supérieur doit être obtenu dans un délai de 5 ans après la date du certificat EPC. Après les rénovations, une nouvelle attestation EPC devra être établie, qui ne pourra pas dater de plus de 12 mois au moment de votre demande de prime. Vous devrez donc présenter 2 certificats EPC, un démontrant l’efficacité énergétique avant la rénovation énergétique et un après la rénovation.
De plus, un avantage substantiel peut également être obtenu au moment de l’achat.
Lorsqu’un bien est acquis comme « habitation unique » des acheteurs, le taux des droits de vente (plus connu sous l’ancien terme : droits d’enregistrement) est de 3 % sur le prix d’achat. Toutefois, ce taux peut être en outre réduit à 1 % si les acquéreurs s’engagent à réaliser une rénovation énergétique importante du logement, ce qui est probablement souvent approprié pour des biens immobiliers ayant une faible valeur EPC.
Pour pouvoir profiter de ces choses, d’autres conditions doivent bien entendu également être remplies.
Source : Bricks Advocaten
