Auteurs : Casper Boudry et Peter Moerman (Seeds of Law)
Avec l’accord budgétaire 2023, le gouvernement De Croo I a scellé le sort du régime de TVA en matière de démolition et de reconstruction.
Les projets résidentiels, dans lesquels un bâtiment existant est démoli pour construire ensuite une nouvelle unité résidentielle, continuent de bénéficier d’un taux réduit de TVA de 6% sous certaines conditions.
Ce sera probablement la fin de l’histoire pour les promoteurs de projets, les entreprises clé en main et les investisseurs privés qui réalisent des projets qui ne remplissent pas ces conditions. En principe, ils tomberont également sous le régime de TVA à 21% pour leurs projets dans les 32 villes centres. Cette suppression doit cependant être nuancée compte tenu du régime transitoire de la nouvelle réglementation.
Avec cette contribution, nous vous donnons un aperçu des nouveautés les plus importantes, telles qu’elles ont été communiquées actuellement avant le texte officiel, qui n’est pas encore finalisé. Nous émettons donc quelques réserves quant aux informations contenues dans cet article et vous informerons dès que possible lors de la publication du texte officiel.
Nous nous limitons à deux sujets, à savoir :
La prolongation temporaire du régime de TVA favorable pour la construction de démolition et de rénovation de la première habitation privée ; La suppression du régime avantageux de TVA dans les 32 villes centres.
D’autres régimes de TVA favorables pour le logement social, ainsi que pour l’installation de panneaux solaires, de chaudières solaires et de pompes à chaleur, ne sont pas abordés plus en détail dans cet article.
1. Une prolongation temporaire du régime de TVA favorable pour les constructions de démolition et de rénovation ?
1.1. Que couvre le régime avantageux de TVA ?
Si un bâtiment est entièrement démoli dans le cadre d’un projet résidentiel et qu’une nouvelle unité résidentielle est construite, les frais de construction peuvent être facturés au taux réduit de 6% de TVA.
Cette mesure favorable a été instaurée en 2021 pour deux ans avec une éventuelle prolongation supplémentaire d’un an. La règle était d’abord en vigueur de manière permanente dans 32 villes centrales, jusqu’à ce que le gouvernement fédéral décide de l’étendre au reste du pays, mais avec des conditions plus strictes.
1.2. Quelles conditions?
Afin de bénéficier du taux de TVA de 6%, le projet doit remplir un certain nombre de conditions. Avant toute chose, la démolition de la maison doit aller de pair avec la reconstruction. La démolition et la reconstruction doivent former une seule et même action.
En outre, la construction nouvellement érigée doit être destinée exclusivement ou principalement à une résidence privée unique lors de sa mise en service. Une utilisation principalement privée est suffisante, ce qui signifie que les bâtiments partiellement utilisés à des fins professionnelles seront également inclus.
La surface habitable ne peut excéder 200 mètres carrés. En cas de dépassement de cette limite, le tarif préférentiel ne s’appliquera plus.
Les conditions doivent être respectées pendant au moins cinq ans. Le terme court de la première utilisation jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivante.
1.3. Extension du régime via le régime transitoire
Le régime favorable sera étendu aux projets de construction qui relevaient du régime précédent et pour lesquels le permis d’environnement a été demandé avant le 1er juillet 2023 (l’approbation n’est pas nécessaire !).
Selon le régime transitoire annoncé pour ces projets de construction, les coûts de construction facturés seront soumis au régime de TVA à 6 % jusqu’à fin 2024.
2. Suppression du régime avantageux de TVA dans les 32 villes centres
Un régime permanent de TVA favorable s’est appliqué dans 32 villes centrales pour lutter contre la détérioration des villes. Dans ce contexte, les investisseurs étaient autorisés à facturer les coûts de construction liés aux projets dans lesquels un bâtiment existant était démoli pour réaliser ensuite un nouveau bâtiment sur le même site à 6 %. Toutefois, ce régime de TVA favorable ne s’appliquait pas aux investissements dans le logement social.
La particularité de cet arrangement était qu’il :
appliqué sans aucune condition supplémentaire ; et appliqué uniquement dans les 32 villes centrales de Belgique.
Ce régime favorable à la démolition et à la reconstruction dans les 32 villes centrales sera probablement aboli.
Toutefois, la suppression s’accompagnera d’un régime transitoire. Les travaux à l’état immobilier restent possibles avec une TVA à 6%, à condition que le permis d’environnement soit demandé avant le 1er janvier 2024 et ce pour les travaux dont le paiement est effectué au plus tard le 31 décembre 2024.
Reste toutefois à savoir si le législateur mettra réellement les mots en mots. Cette suppression du secteur a été très critiquée car elle a des conséquences majeures sur la rentabilité des projets urbains.
En outre, divers groupes d’intérêt voudront soumettre la réglementation à un contrôle judiciaire. Il va sans dire que le résultat de ces procédures peut influencer l’élaboration concrète de la nouvelle réglementation.
La suppression du régime de faveur constituera également un frein au développement urbain des villes centrales, ce qui n’est peut-être pas tout à fait souhaitable d’un point de vue politique.
3. Décision :
On peut déduire de la communication du gouvernement De Croo I que les régimes de TVA favorables « première maison » et « 32 villes centrales » tant pour la démolition que pour la rénovation de la construction seront progressivement supprimés à long terme.
Les deux régimes seront appliqués jusqu’à fin 2024 dans des conditions précises et disparaîtront probablement par la suite.
Les réglementations finalisées suivront probablement d’ici la fin de cette année et recevront beaucoup d’attention dans le secteur et pourraient faire l’objet de contestations juridiques.
Bron : Graines de droit
