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La BC Financial Services Authority inflige des amendes aux agents immobiliers, aux courtiers en gestion et à leur société Pacific Evergreen Realty Ltd. d’un montant total de 300 000 $.
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Quatre ans après que deux escrocs accusés ont trompé des agents immobiliers et d’autres professionnels pour qu’ils vendent une maison de 1,7 million de dollars à Richmond que les fraudeurs ne possédaient pas, un organisme de réglementation provincial a censuré les agents immobiliers, les courtiers en gestion et leur société, Pacific Evergreen Realty Ltd.
Les amendes infligées à la société, aux agents immobiliers Tracy Xiaomei Li et David Chian Wei Yang, ainsi qu’aux courtiers en gestion Lok Chi Annie Fong et Lo-Ming Lee, totalisent 300 000 $.
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La BC Financial Services Authority a déterminé que les titulaires de permis, les courtiers en gestion et les maisons de courtage n’étaient pas complices de fraude, mais ils ont constaté qu’ils n’avaient pas pris de mesures raisonnables à plusieurs moments de la transaction.
Les fraudeurs accusés ont utilisé une fausse pièce d’identité et se sont fait passer pour le propriétaire, qui vivait en Chine, pour obtenir une procuration pour vendre la maison, puis ont utilisé ces documents pour recruter l’agent immobilier pour vendre la maison en 2019. Ils ont également trompé un notaire et un avocat pendant le stratagème.
Les conclusions de l’Autorité des services financiers montrent que lors de la vente, Fong, l’un des courtiers en gestion, a envoyé un e-mail à Li et Yang, disant qu’elle et Lee estimaient que la transaction semblait suspecte et craignaient qu’elle « pourrait être une arnaque ». Fong avait conseillé à Li et Yang de consulter un avocat, ce qu’ils n’ont pas fait.
“Les sanctions reflètent la gravité du manquement des titulaires de licence à s’acquitter de leurs responsabilités essentielles, y compris les obligations de connaître son client et le devoir d’agir honnêtement et avec un soin et une compétence raisonnables”, a déclaré Jonathan Vandall, vice-président de la conformité et de l’application de la Financial Services Authority. , a déclaré dans une déclaration écrite.
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La BC Financial Services Authority a été créée en 2019 et assumera la responsabilité des services immobiliers en 2021, dans le cadre des nombreuses mesures prises par le gouvernement de la Colombie-Britannique pour renforcer la surveillance des services financiers et lutter contre le blanchiment d’argent et d’autres délits financiers.
La vente frauduleuse de maisons par une personne qui n’est pas propriétaire est rare en Colombie-Britannique, mais elle s’est produite ailleurs au Canada, notamment en Ontario, et aux États-Unis.
Le En 2021, la Land Title and Survey Authority de la Colombie-Britannique a mis en garde contre deux tentatives, dont l’une a réussi, de fraudeurs se faisant passer pour des propriétaires pour voler le titre de propriété des maisons. Depuis lors, aucune autre tentative n’a été documentée, ont déclaré les responsables des titres fonciers.
Ron Usher, avocat général de la Notaries Public Society of BC, a déclaré qu’il n’y a pas eu de vague de ce type de crimes, mais que cela met en évidence la valeur de l’immobilier en Colombie-Britannique, en particulier lorsque la maison est entièrement possédée, et la nécessité pour se prémunir contre les fausses pièces d’identité.
“Lorsque vous avez un très grand nombre de maisons vides et appartenant à l’étranger, celles-ci constituent une cible très intéressante”, a déclaré Usher, qui a témoigné devant la commission Cullen de la Colombie-Britannique sur le blanchiment d’argent.
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Usher a déclaré que la société des notaires a amélioré sa formation et que les améliorations technologiques contribuent également à contrecarrer la fraude. Cet été, un notaire a utilisé un logiciel de vérification des permis de conduire pour détecter une fausse pièce d’identité. Cela, ainsi que d’autres préoccupations, ont incité le notaire à appeler la police, qui a arrêté un homme.
De plus amples informations sur la façon dont la vente de Richmond a été réalisée sont détaillées dans une poursuite civile déposée par le propriétaire, Yuan You, devant la Cour suprême de la Colombie-Britannique. La poursuite allègue que les fraudeurs ont commencé à fouiller la propriété en juillet 2018, ce qui comprenait l’effraction dans la maison. La maison était louée mais le locataire était en Chine. La poursuite allègue également que les fraudeurs ciblaient spécifiquement des maisons vides et ne comportant aucune charge sur la propriété, comme une hypothèque, ce qui compliquerait une transaction. Les registres fonciers de la Colombie-Britannique montrent que la maison de You a été achetée en 2004 contre de l’argent, ce qui permettrait ainsi aux fraudeurs de récupérer la pleine valeur de la vente.
Le procès allègue que les fraudeurs étaient convaincus en novembre 2019 que l’endroit était inoccupé et ont utilisé un faux permis de conduire pour se faire passer pour vous, qui est répertorié comme étudiant dans les registres de propriété. La poursuite civile montre également qu’un privilège de 525 000 $ a été placé sur la propriété quelques jours avant la vente, prétendument pour aider les fraudeurs à répartir plus facilement leurs gains illégaux.
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La maison a été vendue à Luxor Homes pour 1,725 million de dollars sans hypothèque, puis revendue en mars 2020 pour 2,15 millions de dollars, selon les registres immobiliers.
La poursuite civile a été réglée avec certains des accusés, dont Pacific Evergreen Realty, Li, Yang, Luxor Homes, le notaire qui a signé la procuration et l’avocat qui a géré la transaction.
L’ordre des notaires n’a pas encore mené d’enquête car les procédures civiles se poursuivent, ont indiqué les responsables. Le notaire est aujourd’hui à la retraite.
La Law Society of BC indique que l’avocat est un ancien membre et que son cabinet est géré ou liquidé par un dépositaire. L’avocat n’a aucun antécédent disciplinaire, ont déclaré des responsables du Barreau.
Deux des escrocs présumés, Richard Yeltatzie et son frère Kieran Yeltatzie, ont été inculpés au pénal pour la vente frauduleuse de la maison.
Le procès civil se poursuit contre d’autres accusés, notamment les frères Eltazie qui n’ont pas répondu au procès.
Dans ses conclusions, la BC Financial Services Authority a déclaré que Li n’avait pas soigneusement vérifié les documents d’identité et ne s’était pas abstenue de fournir des services commerciaux jusqu’à ce qu’elle reçoive une procuration signée ou n’avait pas vérifié la validité de la procuration lorsque des soupçons de fraude surgissaient. , comme le caractère précipité de la vente de la propriété. Li a également antidaté des documents de divulgation et un accord d’honoraires, ce qui a obscurci l’ordre réel des événements.
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Le régulateur a déclaré que Yang n’avait pas pris de mesures pour enquêter sur les circonstances suspectes entourant la transaction et informer son client acheteur de toutes les circonstances suspectes dont lui et la société de courtage avaient connaissance. Fong et Lee, en tant que courtiers en gestion, n’ont pas réussi à superviser correctement Li et Yang ni à prendre des mesures suffisantes pour remédier à la situation une fois qu’elle a été portée à leur attention.
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